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“境界の専門家” 土地家屋調査士と、“許認可・法務の専門家” 行政書士の情報サイト「橋本登記行政事務所」


〒321-0051 栃木県宇都宮市上戸祭町691-3
TEL:028-624-3003 / FAX:028-624-3119

土地家屋調査士業務LAND AND BUILDING SURVEYOR

土地に関する表示登記の申請を代理します


未登記の土地の所有権を取得した者が初めて登記するには、「土地表題登記」を申請します。
この登記によって土地登記簿(表題部)が初めて創設されます。
<こんな時に>
・未登記の国有地などを払い下げたとき
・公有水面等を埋め立てて新たに土地ができたとき
・海底隆起による場合
・寄州による場合
<標準的な作業手順>
順序 作 業 内 容
1 本人確認・作業の事前説明
2 委受託契約・費用概算額の説明、委任
3 所在の確認
4 資料調査(法務局、関係官庁、その他)
5 対象財産の所管確認
6 関係官庁と、用途廃止申請・売払申請・公有水面埋立許可申請について事前協議
7 隣接者へ現況仮測量及び境界調査の連絡 ~ 極力依頼主様と当職とで同行して
8 事前調査及び現況仮測量
9 官民・民民境界確認準備及び立会申請(事前調査及び仮測量を再度行う場合もあります)
10 官民・民民境界確認の連絡・呼び出し ・ 依頼主様から ・当職から
11 立会(隣接地主の捺印をいただく場合もあります)
12 本測量
13 測量計算及び面積確定
14 確定境界杭の埋設 ~ 隣地地主との関係がある場合は関係地主と立会及び杭の埋設
15 官地境界確認書の申請及び隣接地主との境界確認書の捺印(印鑑証明書付きの確認書の場合もあります)
16 官地境界確認書の受領
17 用途廃止申請・売払申請・公有水面埋立許可申請、売払証明書・埋立許可証などの受領
18 登記申請書及び関係図書の作成
19 申請委任状及び地積測量図その他関係書類へ捺印
20 登記申請
21 法務局による現地調査
22 登記完了証の受領
23 司法書士へ所有権保存登記の手配・完了
24 成果の引き渡し・費用ご精算
<標準報酬金額:区画形状・面積・隣接地関係等の条件によって大きく異なりますのでご相談下さい>



土地の利用状況が変わり、登記されている地目が変更した場合には、「地目変更登記」を申請します。
地目の認定基準はこちらへ
この用途変更は永続的な変更であると認められる場合であり、一時的に現況を変えただけで、後で現状に復帰する場合は未だ地目が永続的に変更されたとは認められませんので地目変更登記はできません。
農地を他の用途に変更する場合には、事前に農地転用許可や届出が必要となります。
この場合は行政書士業務となりますが,当事務所で手続きを承ることができます。

申請書フォーム
<こんな時に>
・山林や田・畑などに建物を建てて宅地にしたとき(住宅ローンを受ける際には必須です)
・整地して駐車場にしたとき

<ご注意>
・農地の場合は上記のように農地法の適用を受ける他、
 墓地は知事の許可(墓地埋葬等に関する法律10条)を要しますし、
 保安林は指定の解除(森林法26条)が必要です。
 また、河川区域内の土地は河川管理者の許可(河川法27条)が必要ですので、ご注意下さい。
 ※一部法定添付書類ではないものもありますが、登記実務上添付を求められる場合があります。

<標準的な作業手順>
順序 作 業 内 容
1 本人確認・作業の事前説明
2 委受託契約・費用概算額の説明、委任
3 所在の確認
4 資料調査(法務局、関係官庁、その他)・法令調査
5 現地調査・利用状況確認
6 地目変更につき許可証等を要する場合の書面確認及び受領
7 登記申請書及び関係図書の作成
8 申請委任状及びその他関係書類へ捺印
9 登記申請
10 法務局による現地調査
11 登記完了証の受領
12 成果の引き渡し・費用ご精算
<標準報酬金額:\40,000~\60,000>



登記簿に記載されている地積(公簿面積)と実際に境界を確定して測量した面積(実測面積)とが相違しているとき(※)には、「地積更正登記」を申請します。
申請に際しては実務上隣接土地所有者の筆界確認書(原則として印鑑証明書を添付)が必要とされますし、道路や水路などの公共用地が接続している場合は官民査定を受けて境界協定書を取り交わすことが必要となりますので、完結がなかなか困難な作業の一つです。
※測量した土地の地域や面積によって、許容誤差限度が決まっており、この限度を超えた時にのみ地積更正登記を必要とします。

国土調査法施行令別表第5(外部リンクへ)
<こんな時に>
・実測面積で売買したいとき
・相続税を物納したいとき

<ご注意>
 地積更正登記によって、土地の登記面積(地積)が確定面積に修正された後、対象土地を管轄する地方自治体税務担当課へ通知がなされ、固定資産税もこれと連動して修正されますが、実際の課税が修正されるのは翌年度からの扱いとなります。
<標準的な作業手順>
順序 作 業 内 容
1 本人確認・作業の事前説明
2 委受託契約・費用概算額の説明、委任
3 所在の確認
4 資料調査(法務局、関係官庁、その他)
5 隣接者へ現況仮測量及び境界調査の連絡 ~ 極力依頼主様と当職とで同行して
6 事前調査及び現況仮測量
7 官民・民民境界確認準備及び立会申請(事前調査及び仮測量を再度行う場合もあります)
8 官民・民民境界確認の連絡・呼び出し ・ 依頼主様から ・当職から
9 立会(隣接地主の捺印をいただく場合もあります)
10 本測量
11 測量計算及び面積確定
12 確定境界杭の埋設隣地地主との関係がある場合は関係地主と立会及び杭の埋設
13 官地境界同意書・隣接地主との境界確認書の作成及び署名捺印受領(印鑑証明書付きの確認書の場合もあります)
14 官地境界確認書の受領
15 登記申請書及び関係図書の作成
16 申請委任状及び地積測量図その他関係書類へ捺印
17 登記申請
18 法務局による現地調査
19 登記完了証の受領
20 成果の引き渡し・費用ご精算
<標準報酬金額:区画形状・面積・隣接地関係等の条件によって大きく異なりますのでご相談下さい>



1筆の土地を複数の筆に分割するときには、「分筆登記」を申請します。分割された土地には新しく登記簿が備え付けられます。
従来「残地」と称して分割する一部を面積計算しないで申請することが可能でしたが、法律の改正により原則として残地分筆ができなくなりましたので、必ず全ての筆界を確認のうえ、分筆登記を申請しなければなりません(例外規定有り)。
所有権登記のある土地を分筆した場合には、登記識別情報(権利証)は分筆後の土地毎に作成されることはなく、分筆前の土地の登記識別情報(権利証)がそのまま生きることになります。

<こんな時に>
1筆の土地の一部を分割して売買したいとき
・共同相続した土地を遺産分割して分配したいとき
・開発行為許可申請や農地転用許可申請に敷地面積の条件があるとき

<ご注意>
 建物建築を目的とした分筆登記の申請に際しては、特に開発行為許可・農地転用許可等を受ける必要がある場合には、事前に関係各課と協議して分筆計画(面積条件・形状条件等)を立てるようにしましょう。
 また、道路との接続条件(接道要件)を満たしているかも建築指導課に確認しておきましょう。

<特別の事情による残地分筆>
次の事由に該当するときは、例外的に残地での分筆が可能となる可能性があります。ただし、事前に登記官と相談することが必要です。
(1) 分筆前の土地が広大であり,分筆後の土地の一方がわずかであるとき。(宇都宮局管内では、基本的に1000㎡以上の土地:平成28年4月1日以降適用)
(2) 地図(法第14条第1項)が備え付けられている場合であって,分筆前の地積と分筆後の地積の差が誤差の限度内であるとき。
(3) 座標値が記録されている地積測量図など既存の資料により,分筆前の地積と分筆後の地積の差が誤差の限度内であるとき。
(4) 道路買収などの公共事業に基づく登記の嘱託が大量一括にされ,かつ,分筆前の地積と分筆後の地積の差が誤差の限度内であるとき。
(5)その他、登記官において分筆前の土地の筆界が確認できる場合であって,かつ,
①分筆後の土地の一方が公有地に接し,境界確定協議や境界明示に長期間を要するとき。
②隣接地の土地の所有者等が正当な理由なく筆界確認のための立会いを拒否しているとき。
③隣接地所有者等が行方不明で筆界確認のための立会いができないとき。

<標準的な作業手順>
順序 作 業 内 容
1 本人確認・作業の事前説明
2 委受託契約・費用概算額の説明、委任
3 所在の確認
4 資料調査(法務局、関係官庁、その他)
5 隣接者へ現況仮測量及び境界調査の連絡 ~ 極力依頼主様と当職とで同行して
6 事前調査及び現況仮測量
7 官民・民民境界確認準備及び立会申請(事前調査及び仮測量を再度行う場合もあります)
8 官民・民民境界確認の連絡・呼び出し ・ 依頼主様から ・当職から
9 立会(隣接地主の捺印をいただく場合もあります)
10 本測量
11 測量計算及び面積確定並びに分割計画の確認と分割計算
12 確定境界杭及び分割杭の埋設隣地地主との関係がある場合は関係地主と立会及び杭の埋設
13 官地境界同意書・隣接地主との境界確認書の作成及び署名捺印受領(印鑑証明書付きの確認書の場合もあります)
14 官地境界確認書の受領
15 登記申請書及び関係図書の作成
16 申請委任状及び地積測量図その他関係書類へ捺印
17 登記申請
18 法務局による現地調査
19 登記完了証の受領
20 成果の引き渡し・費用ご精算
<標準報酬金額:区画形状・面積・隣接地関係等の条件によって大きく異なりますのでご相談下さい>



分筆登記とは逆に、数筆に分かれている接続した土地を1筆にまとめたいときは「合筆登記」の申請をします。
申請する条件として、
・所有者が同じであること
・地番地域が同じであること
・地目が同じであること
・互いに接する土地であること
・所有権以外の第三者の権利が登記されている場合には一定の条件をクリアーすること
などが必要です。
合筆される土地登記簿は閉鎖され、所有権登記のある土地の合筆では新しく登記識別情報が通知されます。
<こんな時に>
・複数の土地を所有しているので管理が煩雑であるとき
・建物新築に際して、代表地番にまとめたいとき
<ご注意>
 過去に開発行為許可・農地転用許可等を受けるために分筆している場合には、合筆登記をしてしまいますと許可条件と整合しなくなり後でお困りになる場合もありますのでご注意ください。
<標準的な作業手順>
順序 作 業 内 容
1 本人確認・作業の事前説明
2 委受託契約・費用概算額の説明、委任
3 所在の確認
4 資料調査(法務局、関係官庁、その他)・合筆登記障害事由の有無確認
5 現地調査・利用状況確認
6 登記申請書及び関係図書の作成
7 登記識別情報・権利証・印鑑証明書の受領
8 申請委任状及びその他関係書類へ捺印
9 登記申請
10 法務局による現地調査
11 登記完了証・登記識別情報の受領
12 成果の引き渡し・費用ご精算
<標準報酬金額:\40,000~\60,000>



土地が存在しないことになった場合には「土地滅失登記」を申請します。これによって登記簿が閉鎖されます。
ただし、一部の土地が滅失した場合は滅失登記ではなく、地積が減少したものとして「地積変更登記」を申請することになります。
<こんな時に>
1筆の土地全部が水没や地盤沈下などによって物理的に滅失したとき
<標準報酬金額:\40,000~\50,000>



法務局に備え付けられている地図や公図に誤りがあるので直したいときは「地図訂正」の申出をします。
これは登記官に地図を訂正してもらうよう職権の発動を促すものであり、申請行為ではありません。
申出をしたからといって必ずしも地図訂正に応じてくれるとは限りませんので、十分な証拠(人証・物証・書証等)を収集する事が肝要です。
なお、地図訂正に伴って地積更正登記を併せて申請する必要がある場合もありますのでご注意ください。
<こんな時に>
・地積更正登記や分筆登記を申請する前提として地図訂正が必要なとき
・金融機関からの借り入れに際して地図訂正が必要なとき
<ご注意>
・過去に隣接土地所有者同士で土地交換(地取っ替え)をしている場合は、地図訂正によるのではなく、本来の筆界を復元して分筆登記などが必要となります。
<標準的な作業手順>
順序 作 業 内 容
1 本人確認・作業の事前説明
2 委受託契約・費用概算額の説明、委任
3 所在の確認
4 資料調査(法務局、関係官庁、その他)
5 現地調査・誤謬原因調査(状況によっては測量を要する場合があります)
6 誤謬訂正のための疎明書面の収集
7 訂正申出書及び関係図書の作成
8 申出委任状及びその他関係書類へ捺印
9 訂正申出
10 法務局による現地調査
11 訂正処理副本の受領
12 成果の引き渡し・費用ご精算
<標準報酬金額:区画形状・面積・隣接地関係等の条件によって大きく異なりますのでご相談下さい>




<地図混乱地域とは>
一定の地域で広範囲にわたり、登記所の公図と現地に対応する位置及び形状等が著しく相違している地域で、登記実務上の呼称です。
登記所地図の備え付けがない地域も広義の地図混乱地域と称する場合があります。

<発生原因>
発生原因としては以下の態様が考えられます。
①現地先行型:現地における土地の位置・区画が変更されているのに、登記手続きが未了のまま放置されたことに起因しているもの
②図上分筆型:分筆登記はされたものの、極めて杜撰な図上分筆等であったため、土地の位置・区画が公図等と全く相違しているもの
③作成時起因型:地図、とりわけ原公図それ自体が、作成当初から全く現地を反映していないもの

~寶金敏明著「境界の理論と実務」114頁より~
<解消法の例>
1. 合筆、地図訂正、分筆登記の上、所有権移転による是正方法。
 ~地図混乱の規模が狭く、地権者同士の合意がある場合に有効
2. 土地改良事業、土地区画整理事業による是正方法。
3. 土地所有者等利害関係者の合意に基づく地図訂正(集団和解方式)。公図の差し替えもあり
4. 法務局における14条地図作成作業に基づく是正方法。
5. 国土調査法に基づく地籍調査による是正方法。
6. 地方税法381条7項の規定に基づく申し出による是正方法。 
 ~集団和解方式の方法と同じ方法が取られる

<標準報酬金額:区画形状・面積・隣接地関係等の条件によって大きく異なりますのでご相談下さい>



不動産登記法において、登記申請時に提出される地積測量図の作成方法については、不動産登記規則第77条により下記の法定記載事項が求められています。
 地番区域の名称
 方位
 縮尺
 地番(隣接地の地番を含む。)
 地積及びその求積方法
 筆界点間の距離
 国土調査法施行令第二条第一項第一号 に規定する平面直角座標系の番号又は記号
 基本三角点等に基づく測量の成果による筆界点の座標値
 境界標(筆界点にある永続性のある石杭又は金属標その他これに類する標識をいう。以下同じ。)があるときは、当該境界標の表示
 ※境界標の存する筆界点に符号を付し、適宜の箇所にその符号及び境界標の種類を記録する方法その他これに準ずる方法によってするものとする。
 測量の年月日
近傍に基本三角点等が存しない場合その他の基本三角点等に基づく測量ができない特別の事情がある場合には、前項第七号及び第八号に掲げる事項に代えて、近傍の恒久的な地物に基づく測量の成果による筆界点の座標値を記録
本来、地積測量図を作成する趣旨は、対象土地の区画・形状・隣地関係及び面積を明確にするとともに、その位置情報を国家座標値を基に特定させることにあります。
昨今、東日本大震災に代表されるような激甚災害により、亡失又は不明となった境界の位置情報を特定または復元するために最も効果的な方法として、登記所備え付け地積測量図の活用が注目されています。
当事務所では、国家資格者の使命として、国民皆様の重要な財産である不動産の権利を明確化させるため、法が要求する記載事項に留まらず、土地の位置情報をより効果的に提供しうる高度な地積測量図・確定測量図の作成に取り組んで参ります。
 その一例として、次のような情報を記載するものとします。
・隣接地所有者との境界確認に関する情報
・対側地を含めて、接続する公共用地(道路・水路・青地等)との境界協定に関する情報
・境界標識埋設の経緯
・位置参照点・国家基準点等の網図
・国家基準点のパラメータ変換に関する情報
・境界標識及び近傍構造物の写真情報(定期的な定点観察)
・占有状況との相違に関する情報
・隣接地との紛争の有無及び経緯・結果
・作成方式の標準化
・3D測量図(試行中)




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土地家屋調査士法
土地家屋調査士になるには
こんなときに土地家屋調査士がお役に立ちます
土地の表示登記申請
土地表題登記
地目変更登記
地積更正登記
分筆登記
合筆登記
土地滅失登記
地図訂正申出
地図混乱地域の解消
地積測量図の高度作成化
土地登記 Q & A
建物の表示登記申請
建物登記 Q & A
境界の確認・測量
境界の管理
境界争いの解決サポート
土地家屋調査士業務の報酬額基準
店舗イメージ
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土地家屋調査士・行政書士 橋本 伸治
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FAX:028-624-3119
営業時間:(月)~(土)の
      AM9:00~PM6:00
※事前にご連絡いただければ、日曜・祝祭日にも対応いたします。
随時ご相談をお受けしています。お気軽にご連絡下さい。
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