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“境界の専門家” 土地家屋調査士と、“許認可・法務の専門家” 行政書士の情報サイト「橋本登記行政事務所」


〒321-0051 栃木県宇都宮市上戸祭町691-3
TEL:028-624-3003 / FAX:028-624-3119

データベースDATABASE

用語集

あ〜おか〜こさ〜そた〜とな〜のは〜ほま〜もや〜よら〜ろ

※説明内容に一部古いものがあります。順次修正してまいりますのでご了承下さい。
 
青線《あおせん》
 公図の中で、青色で示される細長い線は水路を意味します。河川法の適用・準用がない水路を青線若しくは青道と呼んでいます。
青地《あおち》
 古い公図は、その土地の種類ごとに着色されていましたが、そのうち青色(地方によっては緑色または薄墨色)に着色され、地番の付せられていない無番地の土地を、通常、青地と呼び、主として、畦、法地(ノリチ)であったものです。
赤線・赤道《あかせん・あかみち》
 公図の中で、赤色で示される道路のことです。道路法などに基づかない法定外公共物で、里道などがこれにあたります。
昔から公衆用道路として用いられていた土地で、不動産登記簿では無籍地(無番地)とされている土地です。「あかどう」ともいいます。
 
一時金《いちじきん》
 不動産の賃貸借等の契約に際し、借主から貸主に授受される金銭、たとえば権利金・敷金・保証金・建設協力金・更新料・条件変更承諾料・増改築承諾料・名義書替料などをいいます。
一時金には、預り金的性格のもの、賃料の前払的性格のもの、権利の譲渡的性格のものなどその法的性格はいろいろで、とくに賃料または借地権等の鑑定評価において問題とされます。
位置指定道路《いちしていどうろ》
 建物を建てるために敷地に接して私道を作り、それを建築基準法上の道路として特定行政庁(都道府県知事や市町村長)に認可してもらった道のことです。所有権はそのままで公道に準じて取り扱われます。
一物一権主義《いちぶついっけんしゅぎ》
 1つの物に対しては1つの所有権しか存在することができないという原則。
我が国での物権法では、物に対する包括的・排他的支配を内容とする所有権と、それを基礎として成立する制限物権を基本としており、この2つの権利が物権という権利として構成され、物権に排他的効力を与えているため、1つの物の上には同一内容の物権は2つ以上成立しえない、という原理が導き出されることになります。 ただし、今日においてはこの「一物一権主義」に様々な修正が加えられてきています。
一不動産一登記用紙の原則《いちふどうさんいちとうきようしのげんそく》
 不動産登記簿は、原則として1筆の土地又は1個の建物ごとに1用紙を備えるものとされています。すなわち、1つの不動産ごとに1組の登記用紙を設けるということであります。
 これが意味するところは・・・
 @1個の不動産につき2組以上の登記用紙を設けてはならない。
 A1組の登記用紙には2個以上の不動産を登記してはならない。
 B1組の登記用紙には1個の不動産の一部だけを登記してはならない。
 ・・・ということです。
 もしも同じ1つの不動産に対して2組以上の登記用紙が設けられ、それぞれに食い違った権利関係が登記されたならば、その不動産の権利関係は錯綜し公示上不明確となり取引の安全を害することになりましょう。
 更に「一物一権主義」の観点から、1組の登記用紙に複数の不動産情報が登記されたり、1個の不動産の一部だけを登記したりしますと、登記の公示の機能が混乱し、登記制度本来の使命を損なうことになります。
 従って、誤って二重に登記された場合は原則として後から設けられた登記用紙を抹消して閉鎖することになります。
一般定期借地権《いっぱんていきしゃくちけん》
 平成4年8月1日に施行された「新借地借家法」で導入された新しい土地の権利関係のひとつです。50年以上(通常は50年)の契約期間で借地し、原則として契約の更新や期間延長をせず、契約が終了すれば建物を取り壊し、更地にして地主に返還することになります。
一般媒介契約《いっぱんばいかいけいやく》
 不動産媒介契約の一類型で、依頼者が他の宅建業者に重ねて媒介や代理を依頼することが許されるものです。これには、他に依頼した業者名を明示する義務があるものとそうでないものがあります。
 一般媒介契約では、依頼者は他の業者への依頼が制限されていないので、より有効な取引の機会が得られますが、宅建業者の側からすれば成功報酬を得られる保証もないので、積極的な媒介行為を行わない場合も少なくありません。
 なお一般媒介契約を締結するときは、国土交通大臣の定める標準一般媒介契約約款によることが望ましいとされています。 
一筆《いっぴつ》
 不動産登記において土地の個数は「筆(ふで)」という単位で数えられ、独立した1個の土地は「一筆の土地」と呼びます。
 土地は地番区域(**町・*丁目など)の一筆毎に地番が登記官によって職権で付され、また登記簿上においても、土地一筆ごとに1つの登記簿用紙を設ける「一不動産一登記用紙の原則」がとられます。
違約金《いやくきん》
 債務不履行の場合に、一種の制裁金として債務者が債権者に支払うべきものと予め約した金銭のことです。民法上はこれを賠償額の予定と推定しています。
遺留分《いりゅうぶん》
 相続において、一定の相続人のために法律上必ず留保しなければならない遺産の一定割合のことです。
 民法では遺言の自由を認める一方、近親者の相続期待利益を保護したり、被相続人死亡後の遺族の生活を保障するために、相続財産の一定部分を一定範囲の遺族のために留保させるものです。
 遺留分権利者は被相続人の配偶者と直系卑属及び直系尊属だけに限られ、兄弟姉妹は除外されます。
 遺留分割合は、@直系卑属だけが相続人の場合、又はA直系卑属と配偶者が相続人の場合は、被相続人の財産の2分の1、Bその他の場合は被相続人の財産の3分の1です。
印鑑証明書《いんかんしょうめいしょ》
 印影(印鑑を押した跡の形)が、予め官公署に届け出てある印鑑と同一である旨の官公署の証明書です。
 一般個人(自然人)の実印については市区町村長が証明しますが、会社等法人格を有する団体でその登記をしてある場合は登記所が証明します。
 通常、印鑑証明書は本人宛に対し官公署が発行するものであることから、公正証書の作成や不動産登記の申請など重要な取引にあたっては、文書に押捺された印鑑が実印であり、その作成者がその本人に間違いないこと、取引をする意思が真実であることを証明するために多く用いられています。 
印紙税《いんしぜい》
 印紙税法において課税物件として定められた文書(課税文書)を作成したときに課せられ、原則として印紙を課税文書に貼りつけて消印する方法で納付される国税です。
 印紙税は、経済取引に付随して行われる一定の文書の作成行為をとらえて課されるもので、一般に流通税の1種として区分されています。また、直接的には、作成された一定の文書それ自体に課税されるところから、文書税ともいわれています。
 印紙税の課税文書としては、不動産売買契約書、建築請負契約書等20項目に分類して定められています。これらの課税文書の作成者が納税義務者であり、その納税義務は課税文書の作成のときに成立し、同時に特別の手続を要しないで納付すべき税額が確定します。
 税率は、課税文書の1通ごとに記載された金額の多寡による階級別定額税率によるもの、課税文書の1通ごとの定額税率によるものなどの形で定められています。
 
内金《うちきん》
 売買や請負など双務契約において全額の代金・報酬の支払いに先だって支払われる一部の代金・報酬のことをいいます。本来は代金の一部弁済にすぎず、手付ではありませんが契約締結の際内金と称して支払われるものは、契約成立の証拠となりうるほか解約手付の性質をもつとみられることが少なくありません。たんに使われた名称だけでなく、授受の金額・趣旨などにより合理的に判断されるべきものです。
内法《うちのり》
 厚みのあるものの内側を測った寸法のことです。
 不動産登記法においては一般の建物の床面積を算出する場合には、壁や柱の中心線等で測りますが、マンションなどの区分建物の専有部分の床面積を算出する場合は壁の内側を測る内法で計算するため、通常の建物面積方法より壁厚分少なくなります。
売建住宅《うりたてじゅうたく》
 デベロッパーが宅地を分譲した後、購入者と建築請負契約を結び、その土地に一戸建てを建設して引渡す方式です。土地を売ってから建てるので「売建」、あるいは建築する条件を付けているので「建築条件付き」「停止条件付き」ともいいます。あらかじめデベロッパーが建てた住宅を購入する「建売住宅」と異なり、購入者が自分の意向に沿った設計プランを選択できて、自由度は高いのですが、建築業者はあらかじめ決められています。事前に、その業者が建てることができる工法を確認する必要があるでしょう。
売渡承諾書《うりわたししょうだくしょ》
 所有者が、所有不動産を売却する意思がある旨を特定または不特定の第三者にあてて表明する文書のことです。
 売渡承諾書を交付した段階では、道義的な責任は別として、法的な拘束力を発生させる書面ではないので、発行人は自由にこれを撤回できるものとされています。
 法律的には、売買契約の申込み誘因をなしている書面とされ、売渡承諾書を受領した者が、そこに記載されている条件を承諾したとしても、それは法律上の承諾ではなく、改めて売渡承諾書の発行者が承諾してはじめて売買契約が成立するとされています。
 この売渡承諾書は媒介業者が、買主または第三者に、所有者が所有不動産を売却する意思がある旨を説明するために使用されることが多いようです。
 
ADR《えーでぃーあーる》
Alternative Dispute Resolution」の頭文字の略で、「裁判外紛争解決」と訳されます。裁判によらずに専門家の知見を活用して早期に紛争を解決する制度です。
 従来紛争が発生したときは「裁判制度」で解決してきましたが、裁判では高額な訴訟費用や判決に至るまで長期の日数を要し、専門家が必ずしも関与していなかったために、特に境界紛争では登記制度との連携がとられないことすらありました。また「筆界特定制度」ではいわゆる「公法上の筆界」のみを扱うため、社会一般的に解決要望の高い、いわゆる「所有権界」の紛争に関しては手当がなされておらず、また行政処分性が無いことから、利用者が真に望んでいる解決を得ることが困難な場合が多く見受けられます。
 これらの制度では十分な対応をなしえなかった点を補いつつ有機的な連携を図るために、土地家屋調査士会が弁護士会の協力を得て、筆界の唯一の専門家である土地家屋調査士と法律の専門家である弁護士相互の専門的知見を相乗的に活用し、社会的に要請の高い「土地境界及び土地所有権の範囲に関する紛争」を、感情的対立が根深いものになる前に、簡易・迅速且つ可能な限り低廉で、しかも最後は当事者が笑って握手できるよう解決の支援をし、その結果を登記制度に反映させるべく、「境界問題解決センターとちぎ」を設立しています。
 
 
乙区《おつく》
 不動産登記簿において、1つの不動産の登記簿を編成する場合に、表題部・甲区の次に構成される欄で、所有権以外の権利に関する事項を登記する欄です。
 乙区欄の用紙は甲区欄と同様に、順位番号欄と事項欄とに分かれ、乙区順位番号欄には乙区事項欄に当該事項を記入した順位番号を記載し、乙区事項欄には所有権以外の権利に関する事項を記載します。
 所有権以外の権利に関する事項としては、地上権・永小作権・地役権・先取特権・抵当権・根抵当権・質権・賃借権などがあります。これらの登記がされていますと所有権の行使が制限されますので取引の際には十分注意する必要があります。
 乙区欄に記載する事項のない場合には乙区用紙は設けられません。
親子リレー返済《おやこりれーへんさい》
 住宅金融公庫の融資で、継承償還制度ともいいます。申込者が後継者を連帯債務者として指定し、その者が返済を継続していく方法です。
 後継者の条件は、原則として申込者と同居する子供であること、60歳未満で収入があること、現在、公庫の融資を受けていないことです。申込者の年齢が60歳以上の場合、返済期間が最長期間(木造25年、簡易耐火30年、耐火30年)より短縮されますが、この方法を利用すると本人の年齢にかかわらず、最長期間となります。また、本人の月収が必要最低月収に満たないときは、将来同居することが予定されている後継者の収入の80%を合算できます。
 この親子リレー返済を利用できる方のうち、一戸建て(床面積125u以上、敷地面積200u以上)で二世帯住宅であり、かつ木造住宅の場合は一定の基準を満たす住宅を建設する方は、返済期間を木造・簡易耐火40年、耐火50年に延長することができます。これを超長期親子リレー返済といいます。この場合、金利は通常の金利より少し高くなります。


 
買受適格証明書《かいうけてきかくしょうめいしょ》
 不動産競売では買受申出人のうち最高買受申出人が競落することになりますが、農地の競売の場合には、最高買受申出人であっても農地法の許可が得られなければ所有権を取得することができません。そこで執行裁判所は買受け申出ができる者を「買受適格証明書」を有している者に限ることにしております。
「買受適格証明書」は農地法第3条・5条許可権限(届出受理権限)庁が発行するもので、証明書の交付を受ける者は買受適格証明願を提出しなければなりません。
 尚、買受適格証明は農地法に基づく処分ではないので、最高買受申出人は別途農地法上の許可申請・届出が必要となります。
解除《かいじょ》
 契約の解除のことで、契約の一方の当事者の意思表示によって、すでに有効に成立した契約の効力を解消させて、その契約が始めから存在しなかったと同様の法律効果を生じさせる(遡求効)ことです。賃貸借などのような継続的法律関係を終了させて将来に向かってその契約の効力を消滅させる、いわゆる告知とは違います。
 解除をなしうる権利は契約によっても生じますが、法律の規定によっても生じます。このうちで、特に重要なのは債務不履行を理由とするものです。履行遅滞は相当の期間を定めて履行を催告する必要があります。解除の意思表示には形式がありません。
 解除の効果としては2つあり、1つは契約が初めから存在しなかったのと同様の法律効果を生じさせることで、すでに履行している場合には、第三者の権利を害することはできませんから、対抗要件を備えた第三者は保護を受けることになります。また、金銭を返還すべき時は、受領のときからの利息を付さなければなりません。もう1つは債務不履行の責任ある当事者が損害賠償の責任を負うことです。
買付証明書《かいつけしょうめいしょ》
 「売渡承諾書」とは反対に、購入希望者が、特定または不特定の第三者にあてて、不動産を購入する意思がある旨を表明する文書です。これを交付しただけの段階では道義的な責任は別として、法的な拘束力を発生させる書面ではなく、発行人は自由にこれを撤回できるものとされています。
 法律的には、購入希望者からの売買契約の申込みの誘因をなしている書面とされ、買付証明書を受領した者が、そこに記載されている条件を承諾したとしても、それは法律上の承諾ではなく、改めて買付証明書の発行者が承諾してはじめて売買契約が成立するとされています。
 媒介業者は、購入希望者が不動産を購入する意思(希望)をもっている旨を売主または第三者に説明するために買付証明書を使用します。
開発行為《かいはつこうい》
 都市計画法上、「開発行為」とは、主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更をいいます。
すなわち、「区画形質の変更」とは土地利用形態としての区画・形状・性質に変更を加えることであり、単に権利区画の変更や、建築工事又は特定工作物建設工事に含まれる形質の変更(建設工事と不可分一体の工事と認められる基礎打ち・土地の掘削など)は、原則として開発許可制度にいう区画形質の変更には含まれません。
開発許可《かいはつきょか》
 市街化調整区域は、自然を残したり農林漁業を行おうとする区域なため、その計画に反する開発行為は抑える必要があります。また、市街化区域であっても、道路や下水道などの都市施設が十分に整備される前に宅地開発などが行われると、住むのに不便な宅地ができあがってしまいます。
 そこで都市計画法は、開発行為後に建築しようとする建築物が都市計画法に合致しないような開発行為はもちろん、都市計画法に合致する建築物を建築することを目的とする開発行為も規制し、都市計画区域内で開発行為を行おうとする者は、都道府県知事(指定都市又は委任を受けた市にあっては市長)の許可を受けなければならないとされております。
買戻し特約《かいもどしとくやく》
 不動産の売買契約から一定期間が経過した後、売主が売買代金と契約の費用を返して不動産を取り戻すことができる契約解除の特約のことです。この特約は、売買契約と同時に交わし、買戻し期間は最長10年までです。
解約《かいやく》
 賃貸借・雇傭・委任などのような継続的な法律関係を生ずる契約の効力を将来に向かって消滅させる当事者の一方的意思表示、告知のことです。契約の効力を遡及的に消滅させる解除とは異なるので、原状回復義務はありません。
 解約は契約に期間の定めのない場合にはいつでもできるのが原則ですが、借地法、借家法(借地借家法)、農地法上では借主保護のため強く制限されています。契約に期間の定めのある場合には、契約で解約権を留保しないかぎり、債務不履行の場合しか解約できません。それについては、一般に解除の規定が適用されると考えますが、根底に背信性の理論のあることに注意すべきでしょう。背信性が著しければ催告なしで解約ができ、そうでなければ解約できません。
解約手数料《かいやくてすうりょう》
 解約はいったん成立した契約を解約のときから将来に向かって消滅させることで、賃貸借、委任などの継続的な契約関係に認められ、解約原因が、信頼関係を破る程度の債務不履行であることが要件のため、相手方に不利な時期に解約したときは、やむをえない事由のある場合のほか、損害賠償を支払わなければなりません。これを解約手数料といいます。
家屋番号《かおくばんごう》
 不動産登記法第92条1項において、「登記所ハ政令ノ定ムルトコロニ依リ建物一箇毎ニ家屋番号ヲ附スルコトヲ要ス」と定め、登記された建物には家屋番号が付されることになります。
 土地の場合は1筆ごとに地番が付されてその土地を特定するのと同じように、建物の場合は家屋番号が付されてその建物を特定することになります。
 家屋番号は原則として建物所在地番と同じ番号をもって付する等一定のルールに基づいて付番されます。
書き印《かきいん》
 手書きで姓や名、頭文字等を書き、その字の周りを丸く囲んで判を押したようなサインをすることです。
 拇印や書き印には、「最終的、確定的な意思の表示」という効果がある程度認められていますが、押印のような確定的な効力はありません。判例でも、拇印による手形・小切手の振出は無効とされています。
確定日付《かくていひづけ》
 文書作成日は法律上重要な意味を持っていますが、単に日付が記されているだけではその日付が作成日であるという完全な証拠とはなりません。そのため、作成日が非常に重要な意味を持つ文書の場合は、公の機関に作成日を証明してもらう必要があります。こうして証明された日付が確定日付です。
 公証人役場に確定日付を入れてもらいたい文書を持参しますと、その当日の日付の入ったスタンプを押してくれます。
 この確定日付は誰に対しても主張できるものであり、かつ十分な証拠力をもちます。会議の議事録、承諾書、メモ等、どんな文書にも入れられますが、通常は原本だけで、コピーには押してもらえません。印紙が必要な文書には印紙を貼っていかなければなりませんが、公証人役場が内容について立ち入ってくることはありません。
 なお、内容証明郵便での日付も確定日付として認められます。
瑕疵担保責任《かしたんぽせきにん》
 売買契約の目的物である宅地または建物に、契約の締結当時にすでに瑕疵があった場合には、その瑕疵が隠れたものであれば、売主は故意過失などを問題とせず民法上その瑕疵を担保する責任を負わされることになっており、これを売主の瑕疵担保責任とよんでいます。
 負うべき責任の内容は、民法570条において準用されている566条において規定されていますが、買主は、売買の目的物に瑕疵を発見したときから、1年以内に損害賠償を請求でき、その瑕疵のために売買の目的を達し得ない場合には、契約を解除することもできるとされています。しかし、宅地建物の売買においては、このような瑕疵担保責任に関する民法の原則に比べて買主に著しく不利になることも考えられるので、宅地建物取引業法40条では、このような買主に不利な特約を制限することとしています。同条は、業者は、自ら売主となる宅地または建物の売買契約において、その売買の目的物に瑕疵があったときの売主の責任について定めようとするときは、瑕疵担保責任を負うべき期間についての定めを除いて、民法570条において準用する566条に規定するものにより買主に不利とする特約をしてはならないこととしています。このように、民法に定められているものより買主に不利となる特約については、この限りにおいて無効とされることになっていて、無効とされれば、まったく定めをしなかったものとして、民法の原則が適用になることとなっています。
 売主が瑕疵担保責任を負うべき期間については、民法の定めのように買主が隠れた瑕疵があるという事実を知った時から1年とせずに、物件の引渡しの日から2年以上となる期間を設定する特約をした場合、その特約は無効とされ、この場合には瑕疵担保責任を負うべき期間は2年となるのではなく、特約のない状態に戻るため、その期間は民法の原則のとおり、瑕疵を発見したときから1年となります。
課税標準《かぜいひょうじゅん》
 課税計算にあたって、税率を乗じて税額を求める価額のことです。評価額ともいいます。
河川保全区域《かせんほぜんくいき》
 河岸または河川管理施設(樹林帯を除く)を保全するため河川区域に隣接する一定の区域で、河川管理者が指定したものをいいます。(河川法第54条)
 河川保全区域の指定は、必要最小限の区域に限って行うものとし、原則として河川区域の境界から50mを超えてはならないとされています。ただし、地形、地質等の状況により必要やむを得ないと認められる場合においては、50mを超えて指定することができます。河川保全区域内においては、土地の掘削、切土、盛土その他土地の形状の変更、工作物の新築または改築を行う場合には、河川管理者の許可を受けなければなりません。
河川区域《かせんくいき》
 「河川区域」には、次の3種類があります。(河川法第6条)
 @ 河川の流水が継続して存する土地及び地形、草木の生茂の状況その他その状況が河川の流水が継続して存する土地に類する状況を呈している土地(河岸の土地を含み、洪水その他異常な天然現象により一時的に当該状況を呈している土地を除く。)の区域
 A 河川管理施設の敷地である土地の区域
 B 堤外の土地(政令で定めるこれに類する土地及び政令で定める遊水地を含む。)の区域のうち、@に掲げる区域と一体として管理を行う必要があるものとして河川管理者が指定した区域
 河川管理者は、その管理する河川管理施設である堤防のうち、その敷地である土地の区域内の大部分の土地が通常の利用に供されても計画高水流量を超える流量の洪水の作用に対して耐えることができる規格構造を有する堤防(「高規格堤防」)については、その敷地である土地の区域のうち通常の利用に供することができる土地の区域を高規格堤防特別区域として指定するものとするとされています。
合筆《がっぴつ》
 不動産登記法上、二筆以上の土地を合併して一筆の土地とすることをいいます。
 合筆の登記を申請するのは土地所有者の自由ですが、所有権登記名義を異にする場合、互いに隣接していない土地、地目・地番区域を異にする場合、所有権の登記ある土地とない土地(甲区欄が設けられていない場合)の場合は合筆できませんし、所有権の登記および承役地である旨の地役権の登記以外の権利に関する登記のある土地も原則として合筆できません。但し、同一債権を担保するため甲乙両地にそれぞれ抵当権設定登記がなされている場合(共同抵当)などの甲乙両地の合筆は一定の条件下で制限が緩和されています。
 所有権登記ある土地を合筆登記した場合には、新たに権利証が交付されます。
 合筆登記は、主に分筆を予定してる場合にその前提をしてなされることが多いようです。
角地《かどち》
 画地条件のひとつ。角に位置する画地、つまり正面および一方の側面が街路に接する画地をいいます。角地については建築基準法において建ぺい率の割増もあり、宅地としての有効利用度においても優れています。住宅地については日照・採光・通風において優れ、一般に東南の角地がもっとも高く評価されています。また、商業地については、正面および側方からの顧客を誘致できる等の利点を有しているので、その増加率は住宅地より高いとされています。
 鑑定評価においては、その角地が、その宅地の利用に具体的にどれだけの寄与をするのかということから、増加率を判定しています。路線式評価法では、地域別に加算率を定めた側方路線影響加算率表の係数により算定しています。
仮換地《かりかんち》
 土地区画整理事業において換地処分される前に、各土地所有者のために従前の土地と同様に使用収益することができるよう指定された仮の換地のことをいいます。土地区画整理事業において最終的な換地処分が行われるまではかなりの時間を要するため、その間各土地所有者に土地を割り当てて使用収益権を移すものです。
 仮換地の指定がされますと、事業施行者より各土地所有者宛に仮換地指定の通知書が発行され、従前の土地の権利義務関係はそのまま仮換地を対象としたものとして扱われます。従前の土地の使用収益権者は、仮換地の指定の効力発生の日(使用収益開始日を別に定めたときは、その日)から換地処分の公告の日まで、仮換地について従前の土地と同一内容の使用収益をすることができ、他方で従前の土地については使用収益ができなくなります。尚、仮換地の指定がされても土地登記簿上に「仮換地」である旨の登記はされません。
仮登記《かりとうき》
 本登記申請をなすのに必要な手続上の条件が備わっていないとき、権利の設定・移転・変更・消滅等の権利変動は実体上発生していないがその請求権を保全しようとするとき、またはその請求権に始期または停止条件が付され、あるいは将来確定すべきものであるときに、将来なすべき本登記の順位をあらかじめ保全しておくためになされる登記をいいます。所有権に関する登記のみならず、所有権以外の権利に関する登記も対象となります。
 仮登記は本来、将来本登記をしたときに、その仮登記をした時期に遡って本登記されたものとみなされる登記順位保全の確保を目的としますが、特に金融界においては、この制度が(根)抵当権設定登記と並んで債権担保機能をもつことに着目し大いに活用されるようになりました。
 つまり、融資時に債権者は債務者の債務不履行に備えて、債務者所有の不動産に対して代物弁済予約や売買予約を原因として停止条件付所有権移転の仮登記や所有権移転請求権保全の仮登記を行うことによって、債権を満足させようとするものです。この新しい担保方法は判例によって承認・整理され、「仮登記担保契約に関する法律」へと進化していきました。
 仮登記は当事者の共同申請で行うほか、登記義務者の承諾書を添付すれば登記権利者の単独申請も認められ、また裁判所の仮処分命令によって行われる場合もあります。
 仮登記の効力は本登記の順位を保全する効力を有するにとどまり、仮登記にもとづく本登記の効果が仮登記をなした時点まで遡及するわけではないし、また、独立して本登記のような対抗力、登記請求権を有するものではないとされます。ただし、一部の判例では抹消登記請求や抵当権者に対する滌除を認めるものもあります。仮登記権利者の地位は譲渡し得ますが移転の主登記または付記登記をしなければ他に対抗できません。また、1個の不動産について同旨の仮登記が併存することも可能です。
 いずれにしても仮登記付きの不動産について取引をする場合は、必ずその抹消登記を先行させるなど注意が必要です。
換地《かんち》
 土地区画整理事業により、従前の宅地(土地区画整理事業の施工前の宅地)に代えて交付される宅地をいいます。
 換地は、従前の宅地とその位置、地積、土質、水利、利用状況、環境等が照応するように換地計画において定められていて(換地照応の原則)、換地処分の公告があった日の翌日から従前の宅地とみなされます。例外的に、換地を定めない場合や、従前の宅地の換地ではなく、利便施設の用に供する宅地として定める創設換地などがあります。
 換地処分によって不均衡を生ずる場合又は特別措置として換地の定められない場合などには清算金の徴収又は交付によって清算します。土地区画整理事業では公共施設の用地を生み出すのを目的とするため、従前の土地より整理改良されているものの少ない地積を交付する減歩換地が通例です。
元利均等返済方式《がんりきんとうへんさいほうしき》
 住宅ローンの返済方法の1つで、毎月返済する元金と利息の返済合計額が、返済期間を通じて均等になるようにした方式です。返済額の元利内訳は、返済はじめのうちは利息部分の割合が大きく、返済が進み後へいけばいくほど元金部分の比率が高くなっていきます。
 毎月の返済額が一定であるため、返済計画がたてやすいので、もっとも多く用いられている方式で、毎月の返済のほか、ボーナス時(6ヶ月)ごとの元利均等返済を組み合わせる方法が一般的となっています。
 このほかの返済方式としては「元金据置返済方式」「元利逓増返済方式」「元金均等返済方式」などがあります。
完了検査《かんりょうけんさ》・・・建築基準法上の
 建築確認を受けなければならない建築物の工事が完了した時に、その建築物の敷地や構造、建築設備に関する法令に適合しているかどうか、建築主事等の検査を受けることです。建築主は工事完了日から4日以内に建築主事に届出て、工事監理者は、工事完了届に工事の概況を明らかにします。完了検査の結果、適法と認めれば、建築主事等は検査済証を交付します。
 
既存道路《きぞんどうろ》
 昭和25年11月23日の建築基準法の施行時に、都市計画区域内に現存した道(後に、都市計画区域内に編入された場合は、その際、現存する道)で、幅員4m以上の道路。またこれと同様に、建築基準法の施行時に、現に建物が建ち並んでいる幅員4m未満の道で、特定行政庁の指定した道路のことをいいます。
 いずれも公道、私道を問いません。
既存不適格建築物《きぞんふてきかくけんちくぶつ》
 既に建っている建築物か工事中の建築物で、建築基準法の規定の改正や都市計画法の指定の変更に全部または一部が適合していない建築物をいいます。
境界杭《きょうかいくい》
 土地の境界を現地で示す為に打ちこまれ、境界標識となる杭のことです。材質には木や石、コンクリート、プラスチック、金属などがあります。また、金属プレートや構造物への刻印(刻み)なども境界標識として使用されることがあります。 境界杭を設置する際には、腐食しにくい材質のものを利用することをお薦めします。
強制競売《きょうせいけいばい》
 不動産に対する金銭執行のやり方の一種で、強制管理の方法(不動産を管理人に管理させ、それからの収益で債権の弁済にあてるもの)に対し、債務者の不動産を売却して、その代金を債権の弁済にあてるものです。この場合の執行機関は、不動産所在地の地方裁判所になります。
 債権者が強制競売開始決定の申立てをすると、裁判所は、その開始決定を出し、不動産を差し押さえる旨を宣言して、それを登記簿に記入させます。差し押さえられた不動産の換価方法には、入札、競り売り、その他の売却方法があります。執行裁判所は執行官に不動産の現況の調査を命じ、評価人に不動産の評価をさせた上で、最低売却価額を定め、まず、入札または競り売りの方法で売却を行ないます。最高買受人が決まると、執行裁判所は売却決定期日に売却の許可または不許可の決定を言い渡しますが、許可決定が確定した後、買受人の代金の納付があれば、不動産の所有権は買受人に移転し、以後、代金の配当が行なわれることになります。
強制執行《きょうせいしっこう》
 強制執行は、債務者に対して国家の強制力によって債権者の債権の実現をはかる法定の手続です。この場合その国家機関を執行機関といいます。
 強制執行には、請求権の存在を明確に証明できる債務名義が必要です。強制執行の態様としては金銭債権にもとづくものと金銭の支払を目的としない債権にもとづく執行に大別されます。たとえば、借地人が地代の支払をしないのでこの地代の支払を求める請求権についての執行が前者で、土地の引渡とか家屋の明渡しを求める請求権についての執行が後者です。
 金銭執行では、債務者の金銭その他の財産を差し押さえて金銭以外の財産はさらに処分(入札、競り売り、特別売却)、取立管理によって金銭化して債権者に満足を与えますが、非金銭執行は、執行が物の引渡と債務者の作為、不作為を目的とするため換価の段階を経ないで執行機関の手で直接に債権の内容の実現がはかれます。
供託《きょうたく》
 金銭・有価証券またはその他の物品を供託所または一定の者に寄託することをいいます。その目的に応じて以下の五種に大別できます。
弁済供託 弁済の代用としての供託であり、これによって債務を消滅させるもの。債務者は債権者の協力なしに債務を免れるに点に制度の実益があります。弁済供託をなしうるには「債権者が弁済の受領を拒んだとき」か「債権者がそれを受領することができないとき」または「弁済者が過失なくして債権者を確知することができないとき」ですが、滌除、売買などの場合にも行なわれます。
担保供託 相手方に損害を生ずる可能性のある場合にその賠償を担保しようとするものです。
執行供託 民事執行の目的である金銭または目的物の換価代金を当事者に交付するためにされるものです。
保管供託 他人の物を直ちに処分することができない事情のある場合に供託によって一時これを保管しようとするものです。
特殊供託 その他、特定の理由から認められるものです。
共有物分割《きょうゆうぶつぶんかつ》
 共有物に関し各共有者はいつでも分割を請求できます。しかし5年以内の不分割契約もなしえます(更新もできます)。しかし、それが不動産の場合にはその旨の登記を要します。分割の方法については制限がなく、全共有者の協議がととのえば、現物で分割しても、売って代金で分けても、また1人に現物を取得させ他は代価を受領しても構いません。協議のととのわないときは、分割を請求した共有者が他の全員を相手取って裁判所に請求できます。この場合、裁判所は原則として現物分割をし、それが不能なときまたは分割により著しくその価格を減ずるおそれのあるときは競売して代金を分割します。分割にとって各共有者はその時から自己の取得した部分につき単独所有者となりますが、他の共有者の取得部分について売主と同様の担保責任を負担します。
虚偽表示《きょぎひょうじ》
 広義では表意者自ら真意でないことを知りながらする意思表示をさし、単独虚偽表示と通謀虚偽表示とに分けます。しかし、普通は前者を心裡留保といい後者のみを虚偽表示といいます。たとえば債権者からの差押さえを免れるために、友人と通謀して不動産の売買を仮装し、その友人名義に移すなどです。相手方と通謀してなした虚偽表示(仮装行為)の効果は当事者間では無効です。したがって所有権は移転せず、債権者は虚偽表示を立証して当該不動産を差し押さえられます。しかし善意の第三者に対しては無効を主張できません。
 
クーリングオフ《くーりんぐおふ》・・・宅建業法での
 宅地建物取引業法では、宅地建物取引業者の事務所またはそれに準ずる場所以外の場所でなされた宅地建物の買受けの申込みまたは売買契約について、一定期間は無条件に申込みの撤回や契約の解除ができることとしています。これが、クーリングオフ制度と呼ばれているもので、訪問販売、旅行招待販売等に際して購入者の購入意思が不安定な状況のもとで行われた契約の申込み等について、購入者に一定期間内は白紙還元できることとしたものです。
 この対象となる取引は、宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地または建物の売買契約に限られます。また、購入者がクーリングオフについて告げられた日から8日を経過したときおよび売買契約の履行関係のすべてが終了したときには適用されません。クーリングオフが適用されない場所は宅地建物取引業者の事務所およびそれに準ずる場所として同法施行令16条の5で規定する場所に限られます。さらに、購入者が自ら申し出た場合におけるその自宅および勤務先についても、安定的な意思決定が行われると認められる場所であることから、クーリングオフの適用はありません。クーリングオフを活用して申込みの撤回や契約の解除をなしうるのは、宅地または建物の買受けの申込みをした者または売買契約を締結したものに限られます。また、事務所等において買受けの申込みをし事務所等以外の場所において売買契約を締結した買主は売買契約の解除をなしえません。
 申込みの撤回等の意思表示は書面によって行なう必要がありますが、これについては発信主義を採用しています。申込みの撤回等がなされたときは、業者はそれに伴う損害賠償や違約金の支払を請求することができず、また、購入者に対してすみやかに手付金または申込証拠金等受領済みの金員を返還しなければなりません。
 
契印《けいいん》
 一つの文書が二枚以上にわたる場合、各ページにまたがって押印することです。その文書が一体の文書であり、かつその順序で綴られていることを明確にし、落丁や差し替え、抜き取り等がないことを証明するものです。必ず署名印と同じ印を使用することが必要です。二人以上署名者がいるときは全員で契印するのが普通ですが、一人が代表して行うこともあります。
 なお、その文書が袋とじ等、容易にページが抜けないようにされている場合は、文書の同一性が明らかであるため、裏表紙と帯にまたがるように一カ所だけ押印すればよいでしょう。
競売《けいばい》
 従来、広義では、司法上の強制換価手続(強制執行、担保権実行)において、原則的な方法として利用されていた競り売りのことをさし、このような国家機関が行なう競売を公の競売とか公売とか呼ぶこともありました。強制執行上は、不動産に対する執行方法としての不動産の売却換価手続を強制競売とよび、強制管理に対比させていました(担保権実行としての競売は任意競売と呼ぶ)。ところが、競売法が廃止され、民事執行法の制定によって、換価のための売却の方法としては、競売の代わりに競り売りの語が用いられるようになり、他の売却方法である入札、特別売却(最高裁判所規則で定める換価方法)に対比されるに至りました。したがって、民事執行法下においては具体的売却方法としての意味で競売の語が使われることはなくなりました。
 民事執行法は強制執行手続と担保権の実行手続とを原則として同一手続によって規律し、また、形式的競売(民法・商法等の法律の規定による換価のための手続)については、担保権の実行としての競売の例によることとされています。
契約《けいやく》
 私法上、相対立する2個以上の意思表示の合致した法律行為であって、債権の発生を目的とするものです。広義では婚姻や地上権の設定を目的とする行為も契約ですが、普通は財産法上の債権契約をさします。
 契約は、原則として、申込と承諾との内容が合致すれば成立しますが、主要な点の一致で足ります。また、申込に対応する承諾と呼ばれるものがなくても、相手方と契約を締結するという意思があればよく、承諾に代わる事実があれば(送付してきた本に署名して読み出す)契約は成立します。契約が効力を生ずるためには、その内容が強行法規に反したり、公序良俗に反したりしてはなりません。
契約当事者双方が債務を負担する契約を双務契約と呼びますが、ほかにもいろいろな角度から契約は分類されます。私的自治の原則の支柱をなすのが契約自由の原則ですが、現在、契約当事者の実質上の平等を確保するために、この原則に各種の制限が加えられています。
契約締結上の過失《けいやくていけつじょうのかしつ》
 契約がその内容の原始的不能(契約締結前にその内容が不能になること。たとえば、家屋売買の前日、災害によって焼失した場合)によって不成立となった場合において、もしその契約締結に際して当事者の一方がその不能を知りまたは過失によって知らなかったときは、その者は善意・無過失の相手方に対して損害賠償を負うものとすることです。これは信義誠実の原則により認められるもので、その損害賠償は信頼利益の賠償(その契約が有効だと誤信して被った損害、たとえば家屋の調査費、家屋購入のために調達した代金の利息等)とすべきであるとされています。
消印《けしいん》
 収入印紙の再使用を防ぐため、印紙と台紙にまたがって押印することです。必ずしも記名押印に使用した印でなくてもよいし、署名者全員で行う必要もありません。印がないときは、印紙と台紙にまたがるように署名してもかまいません。
 なお、消印をしていないことが発覚すると、印紙税額の三倍の過怠税を取られます。
現況有姿分譲《げんきょうゆうしぶんじょう》
 分譲宅地または売地以外の山林・原野等の土地を、宅地造成工事が行なわれない現在あるがままの状態で、単に権利上の区画に区分けして売買することです。都市計画区域外や、大都市周辺での市街化調整区域で行われる場合が多いです。
 現況有姿分譲が、投資または利殖の手段として行われたり、現地を確認せずに売買されることからトラブルが発生しています。このため、不動産の表示に関する公正競争規約では、現況有姿分譲地が温泉地等の娯楽施設と密接な地理的関係にあり、別荘地等に適していると誤認させるような表示をしたり、将来の交通機関の建設計画等の存在を強調することによって値上がりが確実であり、投資すると有利であると誤認させるような表示を禁じています。
現状回復義務《げんじょうかいふくぎむ》
 原状回復とは、契約を解除すると、その効果として、各当事者が給付されたものを返還し、契約がなかったものと同じ状態に戻すことをいいます。契約の解除は、遡及効をもち、各当事者は原状回復義務を負います。賃貸借契約ではあえて条項に原状回復義務を定めるものが多いです。
建築確認《けんちくかくにん》
 建築物を建築しようとする場合には、建築物の敷地、構造、建築設備などが、建築基準法などの法令に適合しているかどうか、特定行政庁の確認を受けなければなりません。確認申請が必要なのは、@特定の用途または一定の規模以上の建築物を建築しようとする場合、大規模な修繕・大規模な模様替えをしようとする場合、A都市計画区域内か、都市計画区域外で都道府県知事が指定する区域内で、建築物を建築しようとする場合です。
建築協定《けんちくきょうてい》
 市町村の条例の定めるところにより、ある地域において、住宅地としての環境または商店街として利便を高度に維持増進するため、建築物の利用を増進し、かつ、土地の環境を改善するため、土地の所有権者および借地権者が建築しようとする建築物の敷地、位置、構造、用途、形態、意匠または建築設備について締結する協定です。
 全員の合意により、協定の目的となっている土地の区域、建築物に関する基準、協定の有効期間および協定違反に対する措置を定めた協定書を作成し、特定行政庁の認可を受けなければなりません。認可の前に、公告、公開による聴聞の手続を経なければなりません。認可の公告があると、公告の日以後にあらたに協定区域内の土地の所有権者などとなった者に対しても拘束力があります。建築物の借主の利害に関係がある場合には、借主の合意を要します。協定の変更には全員の合意と変更の認可を要しますが、廃止には過半数の合意を得て認可を受ければよいとされています。協定が区域内の土地または建築物の利用を不当に制限する場合には締結および変更の認可はされません。
建築条件付き《けんちくじょうけんつき》
 デベロッパーが宅地を分譲した後、購入者と建築請負契約を結び、その土地に一戸建てを建設して引渡す方式です。土地を売ってから建てるので「売建」、あるいは建築する条件を付けているので「建築条件付き」「停止条件付き」ともいいます。あらかじめデベロッパーが建てた住宅を購入する「建売住宅」と異なり、購入者が自分の意向に沿った設計プランを選択できて、自由度は高いのですが、建築業者はあらかじめ決められています。事前に、その業者が建てることができる工法を確認する必要があるでしょう。
建ぺい率《けんぺいりつ》
 土地面積に対する建築面積(建築物の建っている部分の面積)の割合を建ぺい率といいます。建築物の敷地内に日照・通風・防火・避難所などを確保するため、都市計画区域内では用途地域の種別や建築物の構造などによって、建ぺい率の最高限度が決められています。例えば、建ぺい率60%と定められた地域では、100uの土地に建築面積60uまでの建物しか建てられません。
 なお、@近隣商業地域および商業地域内で、かつ防火地域内にある耐火建築物、A巡査派出所、公衆便所、公共用歩廊その他これらに類するもの、B公園、広場、道路、川その他これらに類するものの内にある建築物で安全上、防火上および衛生上支障がないものについては建ぺい率の制限はありません。建築物の敷地が防火地域の内外にわたる場合に、その敷地内の建築物の全部が耐火建築物であるときは、その敷地はすべて防火地域内にあるものとみなされます。また、市街化調整区域内の土地については、開発許可をする際に都道府県知事が建ぺい率制限などを定めることができます。
原本還付請求《げんぽんかんぷせいきゅう》
 登記の申請書には様々な書類を添付しなければなりませんが、地積測量図や建物図面・各階平面図、共同担保目録など、添付した書類そのものが登記簿の一部を構成したり登記簿と同一とされる書類を除いては、登記官が審査し登記されればその機能を果たしたことになり必ずしも原本を保管しておく必要もないし、申請人にとっては再利用したい書類もあるわけです。こうした書類は適宜原本を申請人に返却してくれる措置があります。それが「原本還付請求」です。
 まず、原本の謄本(コピー)を作成し、これに「右は原本と相違ありません。平成 年 月 日 住所 氏名」と記載し押印(数葉あれば各葉に契印する)して原本と一緒に提出(申請書に添付)すると、登記官は原本とその謄本とが同一の物であることを照合・確認した後原本を返還してくれるわけです。
 尚、例外として、保証書に添付する保証人の印鑑証明書は、保証書と一体となって効用を果たす物であるため原本還付請求が出来ません。又、相続証明書は、謄本を作成しなくとも「相続関係説明図」を提出すれば相続証明書一式を還付してもらえます。
権利金《けんりきん》
 土地建物の賃貸借契約締結の際に権利金という名目で金銭の授受が行なわれるのが慣行化していますが、その趣旨は必ずしも明確ではありませんが、次の3種に分けることができます。
@賃料の前払的性質を有するもの、つまり地代家賃を割安にする一方、賃料の2〜3ヶ月分を権利金あるいは礼金という名目でとるもので、賃貸人の資本回転率をよくしようとするもの。
Aとくに建物の賃貸借の場合に、営業上の利益またはのれん代、老舗料として支払われるもの。
B賃借権設定の対価である権利金で、とくに土地の場合には、借地権が設定されると土地の価値は底地価格だけになってしまうため、設定の際に借地権を売り渡すのと同じという考え方から授受されるもの。の3つです。
 尚、権利金は一般的に敷金と異なり、返還する必要はありません。
 
高圧線下地《こうあつせんかち》
 通産省が定めた「電気設備に関する技術基準を定める省令」によると、7,000ボルト以上の電圧を特別電圧と定めて、特に厳しい安全基準を定めています。この特別高圧の電力を送電するための電線路の下に位置する土地を高圧線下地といいます。電気事業者は、この安全基準を守るため、特別高圧送電線を架設する際に、その線下の土地に対しては、地役権や賃借権を設定する契約を土地所有者等と締結して安全の確保を図っています。したがって、高圧線下地に建物等を建設する場合には、電線路から一定の距離を離隔する必要があるなど、利用上の制限を受けることになります。土地の価格は、その利用が阻害される程度に応じて、価値が減少するものと考えられ、さらに特別高圧送電線施設は嫌悪感、危険感が伴うものであるため、高圧線下地については減価が考えられます。
合意解除《ごういかいじょ》
 契約の当事者が、既存の契約を解消して契約がなかったと同一の状態をつくろうとする契約です。解除契約または反対契約とも呼ばれます。いわゆる解除(単独行為)とは異なり、契約ですので、解除権がなくても契約自由の原則からいって自由になしえます。ただし、その効果を第三者に及ぼすことはできません。
合意解約《ごういかいやく》
 契約の当事者が既存の継続的債権関係(賃貸借等)を新たな契約で将来に向かって消滅させることです。解約(単独行為)と異なり、契約ですので自由になしえるのが原則ですが、農地の賃貸借においては小作人を保護するために都道府県知事の許可を要するものとされています。
甲区《こうく》
 不動産登記簿において、1つの不動産の登記簿を編成する場合に、表題部の次に構成される欄で、所有権に関する事項を登記する欄です。
 甲区欄の用紙は、順位番号欄と事項欄とに分かれ、甲区順位番号欄には甲区事項欄に当該事項を記入した順位番号を記載し、甲区事項欄には所有権に関する事項を記載します。
 所有権に関する事項としては、所有権そのものの他に、所有権に関する仮登記・差押などがあります。これらの登記がされている物件を取引する際には十分注意する必要があります。
 甲区欄は所有権保存登記がされて初めて設けられますので、保存登記がなされていない不動産には甲区用紙は設けられません。
公示価格《こうじかかく》
 国土庁の土地鑑定委員会が地価公示法にもとづいて、毎年1月1日を価格判定の基準日として、地価公示標準地の単位面積当たりの正常な価格を調査決定し、官報によって公示している価格のことです。
 一般の土地の取引価格に対して指標を与えるとともに、不動産鑑定士または不動産鑑定士補が鑑定評価を行なう際、また公共事業者が事業用地の取得価格を算定する際には、公示価格を基準としなければならないとされています。また、都道府県知事が国土計画利用計画法にもとづいて、土地取引価格を規制する際には、この公示価格を基準とすることとなっています。
公証人《こうしょうにん》
 当事者などの嘱託により法律行為や私権に関する事実について公正証書を作成したり、定款認証や私署証書(私文書)の認証、事実実験、確定日付の付与などの権限を有する者で、30年以上の実務経験を有する法律実務家の中から、法務大臣が任命し、法務大臣の監督下に置かれます。執務は公証人役場で行われます。
更新料《こうしんりょう》
 契約で定めた期間が満了した後、さらに一定期間同一の契約を続けるのに際して、当事者の一方から相手方に支払われる金銭のことです。一般には、賃貸借契約の期間更新に際して借主から貸主に対して支払われるものを指します。家賃の1〜2ヶ月分、借地権価格の5〜10%程度が更新料とされることが多いです。
 借家法、借地法は借家人・借家人保護を図り、家主・地主の更新拒絶を制限し、契約が更新されることを原則としていることから、借家人・借地人は更新料を支払わなくても契約を更新することが可能です。賃貸借契約締結の際、更新料の支払が特約されていた場合でも、賃借人はその更新料を支払わなくても契約を更新することができると解されています。また、更新料支払義務の不履行を理由として、賃貸借契約を解除することも原則として許されないとされています。しかし、更新の可否に関する紛争を回避し、賃貸人と賃借人との継続的契約関係を円満に行なう目的で、両者の合意によって、更新料の支払が行なわれることがあります。
公信力《こうしんりょく》
 登記・登録・占有など権利関係が存在すると思われる外形的な事実があっても、真実にはこれに相応する権利関係が存在しない場合に、その外形(公示)を信頼して取り引きした者に対し、真実に権利関係が存在したと同じように権利取得を認めるとする効力のことです。
 民法では、動産についてはその占有に公信力を認めていますが、不動産についてはその登記に公信力を認めていないので、第三者が登記簿を信頼して登記簿記載の所有者と取引をしてもその登記簿記載の所有者が実は真実の権利者と違っていたときは原則として保護されませんので注意が必要です。
公図《こうず》
 法務局に備え付けられている地図の通称名です。
 現在、法務局に備え付けられている地図には、旧土地台帳法施行細則にもとづく土地台帳付属地図と、地籍調査など測量成果に基づいて作成され、土地の現状が変わって筆界が不明になった場合でも復元する能力を備えた精度の高い地籍図、所在図、法務局作成地図などのいわゆる不動産登記法17条地図(「法17条地図」)があります。この法17条地図は全国的には未だ完成率は低く、殆どの法務局では土地台帳付属地図の備え付けが大半を占めているのが現状です。
公正証書《こうせいしょうしょ》
 公証人が作成した文書を「公正証書」といいます。法律行為の内容を公正証書にし、約束を履行しない場合は直ちに強制執行に服するとの債務者の陳述が記載(「執行証書」と呼ばれます)されていれば、債務者が履行しない場合は裁判所の手続を得ることなく直ちに強制執行できるので、裁判外紛争解決の手段として大変重用されています。
 すなわち、金銭の貸借や養育費の支払など金銭の支払を内容とする契約の場合、債務者が支払をしないときには、裁判を起して裁判所の判決等を得なければ強制執行をすることができませんが、公正証書を作成しておけば、すぐ、執行手続きに入ることができます。
耕地整理《こうちせいり》

 田区(でんく)改正の自然発生的な流れのあとを受け,明治32(1899)年,「耕地整理法」が制定される.戦前における耕地整理事業はこの法律を基本として実施され,近世以前の農地の状態を一新していった.
 活発に行われていた田区改正が耕地整理として法制化されると,事業の実施は土地所有者の3分の2の同意で施行できるなど手続きが整備され,一定の範囲で体系的に実施することが容易になり,耕地整理が地主層にも魅力のあるものになった.
 耕地整理事業で実施されたのは,埼玉県鴻巣(こうのす)町・常光(じょうこう)村で明治35年に着工された方式をモデルとする「鴻巣式」である.区画は30間×10間(約54m×18m)の一反(10a)で,すべての区画が用排水路と道路に接していた.用排水路を整備すれば湿田(しつでん)が乾田(かんでん)化し,水稲収量の上昇や二毛作の増加をもたらした.また,「静岡式」や「石川式」に比べ道路や水路敷による水田の潰れ地(つぶれち)率が低いことは,作付面積の増加をもたらし,小作料を増徴する地主層にも有利だったのである.

『鴻巣式耕地組織』 
 明治38年に新たにかんがい・排水が工種に加えられ,明治42年の改正では区画整理よりも用排水が事業の種目的にすえられるようになった.この改正により,耕地整理の基礎となる用排水の改良が,重点的に実施されだした.用排水改良を含む土地の抜本的な整備による増収は,地主層が望むところであり,米価の高騰(こうとう)や国の助成に支えられ,小作争議の解決策としての効果も果たした.

 耕地整理事業の施行地の分布をみると,西日本では,条里地割など明治期までの整形区画が広く分布していたため,わずかに内陸部と谷底低地の排水不良田に小面積で暗渠(あんきょ)排水を主として行われた.また後には,揚水機(ようすいき)や溜池の設置が増加する.一方,東日本では,大河川中・下流域に多くの遊水池(ゆうすいち)や洪水常襲地をかかえており,こうした未墾地や不安定耕地に対し,河川整備の進展にしたがって,用排水の改良および開墾という形で高密度に行われた.この結果,低収量地帯の多かった東日本においても,明治農法を普及させる前提条件がつくり出された.
 水田の区画形状の整備を軸としてはじめられた耕地整理は,狭小・不整形であった近世以来の区画を,統一的・規格的に新農法に対応する形に再編すると同時に,排水改良・乾田化にも重要な意義をもっていた.昭和24(1949)年に「土地改良法」が制定されるまで,耕地整理は総合的な耕地整備として展開され,米を中心とした食糧増強基調を支えたのである.〜「農業土木学会より」

公簿売買《こうぼばいばい》
 土地の売買に関する契約方式の1種です。
 土地登記簿の面積(地積=公簿面積)で売買代金を確定し決済する方式で、その後金額を変更することはしません。山林や農地のような広大な土地の売買をする時には、公簿売買によって行われることが多いようです。
→対義語:実測売買
国有宅地《こくゆうたくち》
 相続税を納める際に、金銭の代わりに物納された不動産のことです。大蔵省は、国有宅地の中から比較的小規模な宅地に付いて、売払価格を公示し、年に数回、売却しています。国が売主の上、仲介手数料もかかりません。
小作地《こさくち》
 農地法上、「小作地」とは、耕作の事業を行う者が賃貸借や使用貸借による権利など所有権以外の権原に基づいてその事業に供している農地をいいます。農地の所有者間で交換的に相手方所有地を耕作している場合は小作地に当たります。尚、農地法第3条許可を得ずに借り受けて耕作している農地は小作契約の効力が発生していないので小作地ではありません。
→対義語:自作地
固定資産《こていしさん》
 固定資産税の課税客体で、土地、家屋および償却資産を総称するものです。土地、家屋および償却資産については、その具体的な範囲が地方税法上で定められています。
土地 田、畑、宅地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野その他の土地をいいます。これらの地目の認定は登記簿上の地目にかかわりなく土地の現況や利用目的により行なわれます。
家屋 住家、店舗、工場(発電所および変電所を含む)、倉庫その他の建物をいいます。家屋に該当するかどうかはその構造、利用状況などを総合的に勘案して判定されます。
償却資産 土地および家屋以外の事業の用に供することのできる資産で、その減価償却額または減価償却費が法人税法または所得税法の規定による所得の計算上損金または必要な経費に算入されるもので、自動車税の課税客体である自動車および軽自動車税の客体である原付自転車・軽自動車・小型特殊自動車・二輪の小型自動車を除くもの、という3要件に該当するものをいいます。ただし、生物、耐用年数1年未満または取得価格20万円未満の償却資産は除かれます。
固定資産税《こていしさんぜい》
 不動産を所有している限り毎年かかる地方税で、1月1日現在、各市町村の固定資産課税台帳に記されている土地や建物にかかる税金です。所有者として登録されている人が支払います。マイホームなら、一定の条件を満たせば軽減措置があります。
税額 軽減措置
土地 評価額×1.4%(標準税率)
市町村によって最高2.1%まで変わります
住宅用地の評価額が、敷地面積200uまでは6分の1に、200uを超える部分は3分の1に減額されます
建物 新築後、次の期間だけ税額が2分の1に軽減(床面積120uまでの部分)されます。
一戸建て−3年間 / マンション−5年間

●軽減措置を受ける為の要件
土地 以下のいずれかに当てはまること
住宅用地として使用されている(住宅が建っている)土地
居住部分の面積が4分の1以上ある店舗併用住宅の建っている土地
建物
@ 床面積が40u以上240u以下
A 建物評価額が1uあたり次の金額以下
木造−112,000円 / 準耐火構造−144,000円 / 耐火構造−176,000円
B 店舗併用住宅の場合は居住部分の床面積が2分の1以上で、かつ@の条件を満たすこと

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更地《さらち》
 建物などの定着物がなく、かつ、借地権その他の使用収益を制約する権利の付着していない宅地をいいます。建物などの定着物がないという点では空地と同様ですが、空地の場合は、その物理的状態といい、権利関係を問わないのとは違っています。相続税の評価等では、これを自用地といっています。これに対し、宅地所有者が所有・使用している建物などの敷地の用に供されている宅地を建付地といいます。更地は、いつでも制約なしに最有効使用できる状態にあるため、土地評価の基本ともなっています。
残債《ざんさい》
 借り入れたローンのうち、まだ返済していない借り入れ金の残額のことです。
 
地上げ《じあげ》
 不動産業者が事業用の土地を確保する等の目的で土地を購入することをいいます。
 地上げ行為には、不動産業者が分譲住宅を建設するために、自社の事業用目的で土地を購入する場合、他から購入を依頼されて転売目的で行なう場合や、媒介により行なう場合があります。
市街化区域《しがいかくいき》
 計画的な市街化を図るため、都市計画区域を区分して、「市街化区域」と「市街化調整区域」に定めることが都市計画法上で決められています。市街化区域は、すでに市街地を形成している区域と、おおむね10年以内に優先的・計画的に市街化を図るべき区域です。
市街化調整区域《しがいかちょうせいくいき》
 計画的な市街化を図るため、都市計画区域を区分して、「市街化区域」と「市街化調整区域」に定めることが都市計画法上で決められています。市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域です。市街化調整区域内で開発許可を受けた土地以外の土地では、原則として開発行為、建築物の建築が禁止されています。
地形《じがた》
 土地の形や傾斜などの形状のことです。土地を有効に使うためには、歪な形や起伏が大きい地形よりも平坦で方形が望ましいです。「じぎょう」ともいいます。
敷金《しききん》
 不動産、とくに家屋の賃借人が賃料その他の債務(具体的には、未払賃料や用法義務違反による損害賠償等)を担保するために、賃貸人に交付する金銭です。敷金契約は、賃貸借契約に従たる契約で、賃貸借契約締結と同時にさせることが多いですが、後から追加して締結してもよいです。交付された敷金は、債務不履行がなければその全額を、不履行があればその損害金等を控除した残額を賃借人に返還しなければなりません。この点において権利金とは異なります。敷金が交付されていても、賃料の不払いは賃借人の債務不履行となります。また、賃貸借継続中に家屋の所有権が譲渡され、家主(賃貸人)が変わった場合には、敷金は当然に(新所有者の知・不知に関係なく)新所有者に承継され、賃借人は新所有者に対して敷金の返還を請求することができます。なお、敷金返還請求権は、家屋の明渡時に発生し(したがって、明け渡しまでの一切の損害を担保するということ)、賃貸人の敷金返還債務と賃借人の明渡債務とは同時履行の関係には立たないと解するのが判例の立場です。
敷地延長《しきちえんちょう》
 都市計画区域で建築物を建てる時には、敷地が道路に2m以上接していなければなりません。敷地が道路に接していない場合には、敷地と道路をつなぐ道路状の部分を借用するか、敷地に付けて売買してもらいます。その道路状の部分を「敷地延長」もしくは「路地状部分」といいます。
自作地《じさくち》
 農地法上、「自作地」とは、耕作の事業を行う者が所有権に基づいてその事業に供している農地をいいます。
 →対義語:小作地
実印《じついん》
 特定の自然人・法人が使用する印鑑として予め市区町村長・登記所に届けておき、印鑑証明書をとれるようにしてある印章です。自然人・法人毎に1個が認められます。
 不動産売買・公正証書の作成など慣習上重要な取引・文書の作成に用いられ、実印を署名の後に文書に押すことによって、その文書に記載された内容が真意に基づいたものであることを表示することになります。
→対義語:認印
実測売買《じっそくばいばい》
 土地の売買に関する契約方式の1種です。
 土地登記簿の地積(公簿面積)ではなく、実際に測量した面積(実測面積)に基づいて売買代金を確定し、決済する方式です。主に個人が売買する宅地の場合は、売主・買主の公平を期するため、実測売買とすることが多いようです。
→対義語:公簿売買
私道《しどう》
 道路には公道と私道があり、私人が所有地を道路として築造、保持、管理して通行に使っているものを「私道」と呼びます。
 一戸建てを建てる場合、敷地が道路に2m以上接していなければなりません。そのため、敷地の一部を私道とし、建築基準法上の道路として市町村や知事に認可してもらうことがあります。これを「位置指定道路」といい、所有地でも勝手に建物をつくったり花壇をつくることはできません。
私道負担《しどうふたん》
 道路には、国や地方公共団体が管理し、一般交通用に供する公道と、一個人が所有している土地を道路として築造・保持・管理して通行に使う私道があります。不動産取引の対象となっている土地の一部に私道が含まれている場合や、土地の接する道路に共有持分がある場合、それを「私道負担」といいます。私道の上に建物を建てることはできません。また、建ぺい率や容積率の計算から除外されますので、土地の利用に際して大きな制約を受けることになります。
借地権《しゃくちけん》
 土地を借りる権利のことです。一時使用の借地権、物置等建物所有の目的以外の目的の借地権、使用賃借にもとづく土地利用権も借地権ということがありますが、もっとも重要なのは、借地法(借地借家法)の適用を受ける建物所有を目的とした賃借権および地上権です。賃借権は債権であり、地上権は物権なので、法律上根本的差異はありますが、借地法(借地借家法)は両者を統一して借地権と規定し、同様の取扱をして借地権者の地位を保護強化しています。
借家権《しゃくやけん》
 建物を賃借する権利です。一時使用の為の借家権、間借り権以外の借家権は借家法(借地借家法)の適用を受け、@その登記がなくても建物の引渡を受けていれば第三者に対抗できる、A1年未満の期間の定めは認められず、結局期間を定めなかったものとみなされる、B期間の定めのない場合も、ある場合も、ともに家主の方に正当な事由がない限り解約することはできない、C期間満了前6ヶ月ないし1年以内に更新拒絶の通知をしない場合、また借家期間が満了した後借家人が建物を引続き使用収益しているのに遅滞なく異議を述べない場合は、法定更新される、D造作買取請求権が与えられている、等強化保護されています。
住居表示《じゅうきょひょうじ》
 住居表示の実施に関する法律により、建物の各戸ごとに付された表示(番号)のことです。ただし、これはあくまでも住居の表示つまり住所の呼称にすぎず、不動産としての建物の登記上の所在地番とは異なります。したがって、自己の居住する建物の登記においては、表題部の建物の所在地と、甲区欄の所有者住所とは地理的に同一であっても、表示が異なることになります。
住宅取得控除《じゅうたくしゅとくこうじょ》
 所得税の税額控除のひとつで、個人が借入金等によって一定の住宅を取得し居住の用に供した場合に、その者の所得税額から一定額を控除できるという制度です。租税特別措置法に規定されていて、住宅政策税制のひとつです。
 この制度の対象となる住宅は新築住宅、中古住宅および増改築などをした住宅で、一定の要件に該当するものです。また、この制度の適用対象者は、@住宅取得などの時点で居住者であり、Aその取得後6ヶ月以内に入居し各適用年の12月31日まで引き続き居住し、Bその者の合計所得金額が2000万円以下であり、C住宅ローンなどの年末残高がある個人です。さらにこの制度の対象となる借入金などは、一定の住宅の新築工事の請負代金、新築住宅・中古住宅の取得の対価または増改築などに要した費用にかかる借入金または債務です。この借入金などは公的機関からのもの、民間からのものは問いません。ただし、その利息に対応するものなどはこの対象から除かれるほか、使用者・事業主団体からの利率年3%未満または無利息の借入金など、それらの者からの利子補給により実質金利が年3%未満となる場合の借入金など、またはそれらの者から使用人の地位で譲受した家屋の価額がその通常の価額の2分の1未満である場合の借入金などはその対象となりません。これに関連して、土地と家屋の一括取得の場合で家屋の取得価額が不明のときは、家屋の種類、新築・中古住宅の区分などに応じて割合が法定されており、また、居住の用に供さない部分を含むときは、居住用部分(面積あん分)にかぎって適用されます。
 控除額は、適用対象となる借入金などの暦年度末の残高(最高3000万円)のうち2000万円までの1%と、2000万円から3000万円までの金額の0.5%との合計額とされています。なお、この制度は居住用財産の譲渡所得の課税の特例などの適用を受ける場合には適用されません。
 この制度の適用を受けるためには、入居後最初にその適用を受ける際、その年の確定申告書に必要事項を記載し、一定の書類を添付して申告する必要がありますが、その後の年度については一定事項を記入した確定申告書に住宅借入金年末残高証明書の添付をし(給与所得者についてはこれに準じた方法で年末調整において)、この控除を受けることとされています。
収入印紙《しゅうにゅういんし》
 歳入金の一定額を表彰する証票のことです。各省各庁の長が定める国に納付する手数料、罰金、科料、過料、刑事追徴金、訴訟費用、非訟事件の費用、法定の租税(印紙税、登録税等)、その他の歳入金を納付するときは収入印紙を用いらなければなりません。収入印紙は政府が発行し、郵便局などで売りさばきます。
収入合算《しゅうにゅうがっさん》
 住宅融資を受ける際、融資を申し込む本人の年収だけでは収入基準に足りない場合、配偶者や父母、子供などの収入と合わせる事です。収入合算できる人の範囲は金融機関によって異なります。
重要事項説明書《じゅうようじこうせつめいしょ》
 宅地建物取引業法では、取引の相手方などに対し、一定の重要な事項について、事前に説明を行なうことを業者に義務づけていますが、説明すべき重要事項はすべて書面に記載し、その書面を交付して説明を行なわなければなりません。これについては、これらの事項を記載した書面、いわゆる重要事項説明書と呼ばれるものを交付しなければならないとされています。これらの事項は、購入者などにとってその宅地または建物を取得し、あるいは借りようとするうえで、きわめて重要な判断材料となり、かつ、口頭説明による場合には正確な理解が困難な場合もあるため、書面によらなければならないものとされているのです。
 重要事項の説明は、書面を交付して取引主任者が行なわなければならないこととされていて、この重要事項説明書については、建設省が通達により一般の宅地建物と区分所有建物に分けて標準的な様式を示して指導しています。なお、通常の取引にあたって説明をしなければならない事項は、宅地建物取引業法35条1項1号から11号までに掲げられている事項であり、割賦販売の場合にはこのほか同条2項1号から3号までに掲げられている事項が加わります。
重要事項の説明義務《じゅうようじこうのせつめいぎむ》
 一般の購入者などは、取引しようとする物件に関する権利関係や法令上の制限等を自分で調査する能力を持っていないのが普通で、取引条件についても一生に数度という経験から考えても、十分な知識を持ちあわせていないのが通常です。一方業者は、宅地建物の取引を専門に行なう業者ですから、十分な知識経験を有し、調査能力も備わっていると考えられ、業者と取引する者は業者に対してそのような期待を持って依頼を行なっているのですから、業者としてはその期待に応えるため、必要な事項について顧客に対して説明すべき責任があります。このような観点から、法では、取引の相手方等に対し一定の重要な事項について、事前に説明を行なうことを業者に義務づけています。
 説明をしなければならない相手方は、業者が直接売買や交換をする場合にはその相手方であり、また、代理人として売買、交換をしたり貸借の契約を結ぶときは、その相手方および代理を依頼した者です。さらに、売買、交換または貸借の媒介をしようとするときは、売買等の各当事者となります。説明をすべき時期は、その売買、交換または貸借の契約が成立するまでの間であればよいとされています。
 説明すべき事項は宅地建物取引業法35条1項1号から11号まで列挙されていますが、そのうち、1号から5号の2までは、取引物件に直接関係する事項であり、6号以下は取引条件の説明です。本条に掲げられている説明をしなければならない事項は、少なくともこれだけは説明しなければならないという業者の最低限の義務として規定されているものであり、これらのほかにも重要な事項はありうるので、それについての説明を怠れば同法47条1号違反に問われることもあります。なお、業者が宅地建物の割賦販売を行なおうとするときには、以上のほかにさらに一定の事項について説明しなければなりません。
 説明の方法は、説明事項のすべてにわたって、業者は取引主任者に説明をさせなければならず、取引主任者は、説明をするときは相手方などに対して取引主任者証を掲示し、重要事項説明書の交付にあたっては、その書面に記名押印しなければなりません。
受領書《じゅりょうしょ》
 受取書、受領証書ともいわれます。弁済の受領を証する文書です。弁済者は弁済受領者に対して受領証書の交付を請求できます。弁済と受領証所の交付とは同時履行の関係に立ち、弁済受領者が受領証の交付を拒めば、弁済者は弁済を拒めます。この受領証書の形式は、制限なく、取引観念上かかる趣旨が示されている適当なもので足ります。なお、受賞証書の持参人に弁済すれば、その者が弁済受領の権限がなくても、その弁済が有効となる場合があります。
譲渡所得《じょうとしょとく》
 土地や建物など資産を売却したことで得る所得のことです。資産の保有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」、5年以下の場合は「短期譲渡所得」といい、その所得に対しては所得税や住民税がかかります。
 
捨印《すていん》
 後日、文書の字句を訂正するときの手間を省くため、あらかじめ文書の欄外に押しておく訂正印をいいます。
 無断で文書内容を変更されてしまう危険を伴うため、確かな信頼関係がある場合以外は、安易に押さない方がよいでしょう。
スプロール化現象《すぷろーるかげんしょう》
 昭和30年代に開始された我が国の高度経済成長に伴い、大都市周辺では農地や山林がいわゆる「バラ建ち」のような単発開発により蚕食的に宅地化され、無秩序な市街地が拡散し、道路も排水施設もない不良市街地が形成された現象をいいます。
 昭和43年に制定された新都市計画法では、これらスプロール化現象を規制するために「開発許可制度」を創設しました。
 
成年後見制度《せいねんこうけんせいど》
 痴呆性の方、知的障害のある方、精神障害のある方など判断能力の不十分な方々は、財産管理や身上監護(介護、施設への入退所などの生活について配慮すること)についての契約や遺産分割などの法律行為を自分で行うことが困難であったり、悪徳商法などの被害にあうおそれがあります。このような判断能力の不十分な方々を保護し支援するのが新しい成年後見制度です。
 従来の禁治産および準禁治産の制度を「後見」「保佐」「補助」の制度(法定後見制度といいます。)に改めています。「補助」の制度は、軽度の精神上の障害により、判断能力が不十分な方のために新設された制度であり、本人の意思を尊重しながら多様なニーズに対応できるように、本人の同意の下で特定の契約などの法律行為について「補助人」の支援を受けられることとしています。また、禁治産および準禁治産もそれぞれ「後見」および「保佐」と改められ、より使いやすくなります。
 また、本人が前もって代理人(任意後見人)に、自己の判断能力が不十分になった場合の財産管理、身上監護の事務について代理権を与える「任意後見契約」を公証人の作成する公正証書で結んでおくことができます。そして、家庭裁判所が選任する「任意後見監督人」の監督の下で任意後見人による保護を受けることを可能にする『任意後見制度』を創設しています。
成年後見登記制度《せいねんこうけんとうきせいど》
 成年後見登記制度は、成年後見人などの権限や任意後見契約の内容などをコンピュータ・システムによって登記し、登記官が登記事項を証明した登記事項証明書(登記事項の証明書・登記されていないことの証明書)を発行することによって登記情報を開示する制度です。
 
成年後見登記は、後見開始の審判がされたときや、任意後見契約の公正証書が作成されたときなどに、家庭裁判所または公証人の嘱託によって登記されます。また、登記されている本人・成年後見人などは、登記後の住所変更などにより登記内容に変更が生じたときは「変更の登記」を、本人の死亡などにより法定後見または任意後見が終了したときは「終了の登記」を、申請する必要があります。この「変更の登記」「終了の登記」の申請は、本人の親族などの利害関係人も行うことができます。
 この登記制度を利用する場合としては、成年後見人が本人に代わって財産の売買・介護サービス提供契約などを締結するときに、取引相手に対し登記事項の証明書を提示することによって、その権限などを確認してもらうという利用方法が考えられます。また、成年後見(法定後見・任意後見)を受けていない方は、自己が登記されていないことの証明書の交付を受けて、各種の許認可申請や登録申請に際して欠格事由非該当の証明手段とすることができます。

 登記事務は、東京法務局後見登録課で、全国の成年後見登記事務を取り扱っています。
接道義務《せつどうぎむ》
 都市計画区域内で建築物を建築する場合、その敷地は幅員4m以上の道路に2m以上接しなければならないこととされています。この場合の道路には、以前から建築物が立ち並んでいる幅員4m未満の道で、特定行政庁が指定したもの(ただし、道路境界線は中心線から2mの線とみなします)、道路法等によらない道路で一定の基準を満たし、特定行政庁からその位置の指定を受けたものも含まれます。
セットバック《せっとばっく》
 都市計画区域内で建築物を建てる場合、道路の境界線から一定距離を後退(セットバック)しなければなりません。
@前面道路が4m未満の宅地に建てる場合は、道路の中心から2m後退させて建てます。道路の反対側が崖か川の場合は、その崖側の道路の境界線から水平に4m以上後退します。
A壁面線が指定されている道路に面している土地に建てる場合は、壁面線まで後退します。
B道路斜線制限によって、中高層建築物の一部を後退させます。
専属専任媒介契約《せんぞくせんにんばいかいけいやく》
 不動産媒介契約の一類型で、依頼者が他の宅建業者に重ねて媒介や代理を依頼することができない契約(専任媒介契約)のうち、依頼者が業者を介さずに自ら発見した相手方と契約した場合(自己発見取引)に業者に違約金を支払うこととする特約を付したものです。
 専属専任媒介契約においては、契約期間内の自己発見取引までも禁止される結果、依頼を受けた宅建業者に契約の相手方を探索する権限が専属するので、依頼を受けた業者は他の媒介契約の形式に比べて有利な立場に立つことができます。そのため、宅建業法は、依頼者が不当に拘束されることがないよう、専属専任媒介契約を締結した業者は建設省令で定める方式により契約の相手方を探索すること、業務の処理状況を依頼者に1週間に1回以上報告すること等を義務づけていて、さらに媒介契約の有効期間については、3ヶ月を超えることができないとし、それより長い期間を定めた場合には3ヶ月に短縮するものとしています。
 建設省令で定める探索方式については、建設大臣が定める一定の要件を具備した優良な流通機構を建設大臣が指定し、業者は当該指定を受けた流通機構にたいして依頼を受けた物件を一定期間内に登録するなどの方法が予定されています。専属専任媒介契約を締結するときは建設大臣の定める標準媒介契約約款によることが望ましいとされていて、媒介契約書等においてはその契約が 標準媒介契約約款によるものか否かを記載しなければなりません。
専任の取引主任者《せんにんのとりひきしゅにんしゃ》
 不動産取引に際して、宅地建物取引主任者は、重要事項の説明、重要事項説明書または契約締結後に交付する書面への記名押印等宅地建物の取引にあたって重要な職務を担当します。したがって、宅地建物取引業者は、その業務を適正に運営していくためには、業務量に応じて必要な数の取引主任者を雇っておくことが必要となってきます。このため、業者は、その事務所または案内所などごとに一定数以上の成年者である専任の取引主任者を設置しなければなりません。これは、事務所または案内所等に非常勤の取引主任者だけしかいなくて、断片的に業務を行なっていたのでは、責任の所在が不明確になるおそれがあり、また、非常勤の取引主任者だけでは、購入者等消費者が求めるときにいつでも応対できる態勢にあるとは限らず、消費者に迷惑をかけ、ひいては取引の公正を害することにもなりかねないからです。
 設置しなければならない専任の取引主任者の数は、事務所については少なくとも業務に従事する者5名に1名以上の割合、
 案内所等の範囲としては、
 @継続的に業務を行なうことができる施設を有する場所で、事務所以外のもの、
 A一団の宅地建物の分譲を行なう際の案内所、
 B一団の宅地建物の分譲の代理または媒介を行なう際の案内所、
 C業務に関する展示会その他の催しを実施する場所です。
専任媒介契約《せんにんばいかいけいやく》
 専任媒介契約とは、依頼者が他の宅建業者に重ねて媒介や代理を依頼することを禁止するもので、不動産媒介契約の一類型です。
 専任媒介契約では、宅建業者は他の業者から依頼者を横取りされることがないため、取引の相手方を積極的に見つける努力が期待でき、依頼者としても成約までの期間が短縮できるなどのメリットがあります。
 専任媒介契約が締結されると、依頼者は他の業者への依頼が禁止されるので、宅建業法は保護の観点から専任媒介契約について、有効期間の限度と業務処理状況の報告義務などを規定しています。なお、専任媒介契約を締結するときは、国土交通大臣の定める標準専任媒介契約約款によることが望ましいとされています。また、媒介契約をした業者が探索した相手方以外の者との売買または交換の契約を禁ずる旨の特約を含む専任媒介契約(専属専任媒介契約)も、認められています。
専有面積《せんゆうめんせき》
 分譲マンションなど区分所有建物の中で、独立して住戸として使用でき、また所有者一人一人が単独で所有できる部分を専有部分といい、その面積を専有面積といいます。
 専有面積の算出方法は、壁芯計算(壁の厚みの中心線で囲まれた面積)と、内法計算(壁の内側の面積)の2つがあり、物件広告には壁芯計算による専有面積、登記簿には内法計算による専有面積が記載されます。
専用使用権《せんようしようけん》
 分譲マンションなど区分所有建物の中で、敷地と共用部分の一部について、特定の区分所有者が専用に使用できる権利です。具体的には、専用庭、バルコニー、ルーフバルコニー、駐車場などで、使用料金が必要な場合は管理組合に払います。
 
増改築《ぞうかいちく》
 増築とはいままでの建物にさらに新たに建物を加えることで、たとえば、部屋の建て増し、平家建てを2階建てにするなどです。改築とは、建物の全部または一部を新しく建替えることです。
 借地人は借地契約の目的に反しない限り、原則として自由に増改築することができます。ただし、木造建物を増改築により鉄筋コンクリートにする等、借地目的を変更することはできません。この場合には、地主に対して借地条件の変更についての承諾を得なければなりません。承諾が得られない場合には、裁判所に対して借地条件の変更を申し立て、その許可を得なければなりません。また、増改築禁止の特約がある場合でも、裁判所は地主に代わって増改築の許可を与えることができます。
造成地《ぞうせいち》
 その土地に建設される住宅等の環境・機能を整えるために、必要な工事を施した土地のことです。造成には、土地の状況に応じて、埋め立て、切土、盛土、地盤の改良などの方法があります。
相続《そうぞく》
 死者の生前にもっていた財産上の権利義務を他の者が包括的に承継することです。この場合の死者を被相続人、承継者を相続人、承継される財産を相続財産と言います。遺言によって財産を死後に処分する自由がありますが、遺留分制度により遺言の自由には制約があります。
相続は被相続人の死亡のみにより開始し、かつて家督相続の開始原因とされた隠居や国籍喪失などは現行法上相続の開始原因とはなりません。
贈与税《ぞうよぜい》
 @生前贈与によって財産が移転された場合にその財産を取得した個人に対し取得財産の価格を課税標準として課される税です。贈与税が相続税の補充税といわれ、相続税法において規定されているのは、遺贈に対し相続税のみを課するとすれば生前贈与により相続税が回避されるので、贈与税はこの回避防止のために設けられていることによります。A贈与税は、個人が他の個人から贈与を受けた場合にその個人受贈者に対して課されます。この場合、死因贈与は遺贈に含められているので相続税の課税対象とされ、個人が法人から贈与を受けた場合には所得税が課され、法人が法人または個人から贈与を受けた場合には受贈税として法人税が課されます。なお、個人が山林・譲渡所得の基因となる資産を法人に贈与した場合にはその贈与者に所得税が課されます。B贈与税の課税標準となる課税価格は一暦年間に贈与およびみなし贈与で取得した財産の価格の合計額です。また、相続税と比べてたとえば基礎控除(60万円)は低く、税率の累進度が高く定められているのはその税の補充税としての性格によるとみられます。
贈与税の配偶者控除《ぞうよぜいのはいぐうしゃこうじょ》
 配偶者について、生前贈与により老後の住居を確保できるようにするため、次のような贈与税の配偶者控除が認められています。
 @婚姻期間が20年以上である配偶者から取得すること。
 A居住用不動産(もっぱら居住の用に供する土地、土地の上に存する権利または国内の家屋)を取得し、その取得の年の翌年3月15日までにその者の居住の用に供する見込みである場合。
 B居住用不動産を取得するための金銭を取得し、その取得の年の翌年3月15日までに、その金銭で居住用不動産を取得して、それを居住の用に供し、かつ、その後引続き居住の用に供する見込みである場合(A、Bとも1回限り)。
 Cその年分の贈与税については、課税価格から2000万円(居住用不動産の価格と贈与を受けた金銭の合計額が2000万円未満のときは、その合計額)の控除が認められます。
相隣関係《そうりんかんけい》
 相隣接する不動産所有権相互の関係です。各人が所有権の絶対性を貫こうとすれば、不動産の有効な利用が妨げられることになります。そこで所有権相互の調整を図っているのが相隣関係です。民法209条から238条にわたって規定されています。
 つまり、建物などの築造、修繕や袋地の場合に隣地を使用ないし通行できること、自然的排水や雨水など水に関すること、界標や塀の設置に関すること、境界線付近の工作物に関することなどが規定されています。これらはいずれも所有権の調整に関する規定ですが、地上権にも準用されますし、永小作権にも準用されると考えていいでしょう。そして、さらには、賃借権への準用も有意義となっています。
 隣地からの騒音・振動・悪臭等による生活妨害については民法に特別規定がありません。
底地《そこち》
 借地権が設定されていたり、建物がある土地で、その所有権だけが対象となる土地のことです。
租税公課《そぜいこうか》
 国あるいは公共団体等が徴する税金や負担金などのことをいいます。不動産を客体とする租税公課には、地価税、固定資産税、都市計画税、不動産取得税、土地区画整理事業の清算金、下水道の設置による受益者負担金などがあります。なお不動産の売買等に関して通常課税される税金には、前述のほかに、所得税、法人税、印紙税、登録免許税、住民税、事業税、贈与税、相続税などがあります。

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代位登記《だいいとうき》
 登記の申請人は、登記の種類に応じてそれぞれその適格が決められており、通常は登記をすることによって直接権利を取得する者及びその義務を負う者でありますが、その申請人の債権者も民法423条規定の債権者代位権によって、申請人に代位して登記の申請をすることが出来ます。債権者は自己の名において申請人(代位者となる債権者に対する債務者と言うことになります)のすべき登記を申請できることになるのです。
 尚、この場合代位する債権者に代位権があることを証するため、原則として「代位原因証書」を添付しなければなりません。
宅地建物取引業《たくちたてものとりひきぎょう》
 宅地建物取引業法上、「宅地建物取引業」とは、@宅地または建物の売買、A宅地または建物の交換、B宅地または建物の売買、交換または貸借の代理、C宅地または建物の売買、交換または貸借の媒介で業として行うものをいいます。したがって、自ら宅地または建物を賃貸する行為、宅地または建物を管理する行為は、宅地建物取引業には含まれません。ここに「業として」行うとは、売買や媒介の行為を反復または継続して行い、社会通念上事業の遂行とみることができる程度に行っている状態をいいます。これらの行為を反復または継続して行っているといえるかどうかは、個別具体の実情に即して判断することとなります。また、事業の遂行というためには、たとえば不特定または多数の者を相手に取引を行っていることが必要であると考えられます。なお、営利を目的としていることは要件とはされないので、たとえば、財団法人の行う行為についても宅地建物取引業法は適用されます。
宅地建物取引主任者《たくちたてものとりひきしゅにんしゃ》
 宅地建物取引主任者(以下「取引主任者」という)とは、宅地建物取引主任者資格試験に合格した後、都道府県知事の登録を受け、かつ、宅地建物取引主任者証の交付を受けた者をいいます(取引主任者証の交付を受けていない者は、「取引主任者資格者」と呼ばれます)。
 宅地建物取引業法上、取引主任者に課されている義務は、@取引の関係者から請求があったときに、取引主任者証を提示すること、A重要事項の説明をするとともに、重要事項説明書に記名押印すること、B契約が成立した後に交付すべき書面に記名押印することです。
 宅地建物取引業者は、事務所設置の要件として、一定の数以上の選任の取引主任者を設置しなければなりません。現在この数は、事務所については業務に従事する者5人に1人以上となる数、事務所以外の案内所等については1人以上です。選任の取引主任者が、自己が業務に従事している以外の宅地建物取引業者の選任の取引主任者である旨の表示をし、その宅地建物取引業者がその表示をしたとき、また、取引主任者が他人に自己の名義の使用を許し、その他人がその名義を使用して取引主任者である旨の表示をしたとき(名義貸し)には、当該取引主任者は事務禁止または登録消除の処分を受けることがあります。
建売住宅《たてうりじゅうたく》
 不特定多数の需要者を想定してあらかじめ住宅を建て、既製品の住宅を市場に売り出すことです。公営で行うことも有れば、民間で行う場合もあります。民間でやる場合には宅地建物取引業法による免許を受けておかなければなりません。土地つきの場合と、借地権つきの場合があります。代金は一時払と分割払・月賦払とがあります。月賦払では頭金として代金の半分とか3分の1とか払うのが普通です。この場合には(分割払を含めて)建物は引き渡しますが、所有権を売主に留保し、登記も売主名義にしておくことが多いです。一時払のときに売主が保存登記をして移転登記をするのが筋道ですが、買主が直ちに保存登記をしても差し支えありません。ただ、この場合、未登記なのは違反建築であることも考えられるので、必ず建築竣成届をとっておくのがよいでしょう。建売住宅に瑕疵が有った場合には、民法570条で担保責任を追及できると解されています。損害賠償と住むに耐えなければ契約解除もできます。ただし、瑕疵を知ったときから1年内にしないといけません。
建物の種類《たてもののしゅるい》
 不動産登記法では、建物の種類とは、建物の用途からみた種別を示すものであり、その主たる用途によって定めることとされています。
以下はその代表的な種類を列挙してありますが、土地の地目が限定的列挙であるのとは異なり、建物の場合は様々な利用形態が想定されるため、その建物の用途によって適宜種類を定めることが可能です。
(例)
 居宅・店舗・寄宿舎・共同住宅・事務所・旅館・料理店・工場・倉庫・車庫・発電所・変電所
校舎・講堂・研究所・病院・診療所・集会所・公会堂・停車場・劇場・映画館・遊技場・競技場・野球場・競馬場・公衆浴場・火葬場・守衛所・茶室・温室・蚕室・物置・便所・鶏舎・酪農舎・給油所
建物の構造《たてもののこうぞう》
 不動産登記法では、建物の構造とは、建物の物理的形態を言い、
 @建物の主たる部分の構成材料(例:木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造など)
 A屋根の種類(例:瓦葺、スレート葺、亜鉛メッキ鋼板葺、陸屋根など)
 B階数(例:平家建、二階建など)
の3要素により区分して定めることになっています。
建物面積《たてものめんせき》
 建物の延床面積のことです。2階建ての場合は、1階の床面積と2階の床面積の合計です。バルコニーの面積は含みません。マンションの場合、建築基準法上では壁芯計算、登記法上では内法計算で建物面積を算定します。
担保責任《たんぽせきにん》
 一般には担保に伴って生ずる責任をいいますが、とくに契約の当事者が給付した目的物に瑕疵ある場合に負担する責任をさします。売買・請負など有償契約にもとづいて発生します。無償契約では、原則として担保で帰任は発生しませんが、例外的に瑕疵を知っていて告げなかった場合にのみ負います。売買の場合の担保責任は、権利の瑕疵(目的物の所有権の全部または一部が他人に属している場合は他人の権利によって制限されている場合および指示された数量が不足する場合など)と物の瑕疵(目的物事態に物質的な瑕疵があること)とがあり、売主および買主の善意・悪意によって、買主には解除・損害賠償請求・代金減額請求の3つの方法のいずれか1つまたは2つの方法が与えられます。請負の目的物に瑕疵がある場合には、注文者は瑕疵の程度、補修の難易などに応じ、解除・瑕疵修補請求・損害賠償請求の3つの方法が存在します。担保責任は、特約で免除されますが、瑕疵を知りながら告げなかったときは、責任を免れることはできません。
 
地役権《ちえきけん》
 他人の土地(承役地)を自分の土地(要役地)の一定の都合や利益のために支配する物権のことです。具体的には、水を引いたり、通行したり、眺望や日照の確保のために家を建てさせなかったりするのは地役権のひとつです。
遅延損害金《ちえんそんがいきん》
 債務の履行が遅れたために生じた損害の賠償金です。本来の給付とあわせて請求するもので、填補賠償に対する観念です。借家人の借家返還債務が遅延した場合にその期間だけ家賃相当額の賠償をなし、金銭の支払が遅れた場合に遅延利息を支払うなど、とくに金銭債務の不履行の場合に損害賠償として法律上当然に支払う金銭を遅滞利息(延滞利息)といいます。債権額に対する一定の割合で遅延の期間に比例して支払われるので利息と呼ばれますが、本質的には損害賠償金で利息ではありません。その額は法定利率によって定めますが、利息制限法の枠内ならば約定利率によります。遅延利息を請求するのには、債権者は損害の証明を必要としません。また、債務者は遅滞が不可抗力によることをもって抗弁をなしえません。
地積《ちせき》
 土地の面積を表す名称です。土地の登記簿表題部欄に記載される登記事項の一つです。不動産登記制度では地積は水平投影面積により、平方メートルを単位として定めることとされており、原則として1uの100分の1未満の端数があるときには、その端数を切り捨てます。但し、土地の地目が宅地と鉱泉地以外の土地で、10uを超えるものについては、1u未満の端数を切り捨てて表示します。
 つまり、面積が10.5050uであった場合、宅地であれば「10.50u」と表示しますが、畑など宅地と鉱泉地以外の土地であれば「10u」と表示することになります。
 また、面積が9.9999uであった場合、宅地であれば「9.99u」と表示しますが、畑など宅地と鉱泉地以外の土地でも面積が10u未満なので「9.99u」と表示することになります。
地目《ちもく》
 土地の主たる用途による区分を表す名称です。土地の登記簿表題部欄に記載される登記事項の一つです。不動産登記制度では地目を23種類に定めており、土地は、利用されている状況と利用目的によってこの23種類の地目のうちのいずれかで表示することになっており、勝手に他の名称で登記することはできません。
 土地の一部に異なる利用状況があっても、土地全体としての利用状況を観察して地目を定めることとしており、また、一時的に利用状況が変わっても、また前の利用状況に戻ることが明らかな場合には、地目が変更されたとは認定されません。
中古住宅物件概要書《ちゅうこじゅうたくぶっけんがいようしょ》
 建築後の年数が経った中古住宅について、公庫の定める基準に適合し、融資対象となるか、登録建築士事務所(公庫の指定する登録機関の、各都道府県にある構成団体に登録された建築士事務所のこと)が調査し、その結果が記されたものです。中古住宅は、建築後に増築などの手が加えられていることも多いため、公庫の中古住宅購入融資を申し込む際には、この中古住宅物件概要書を金融機関に提出しなくてはなりません。
賃貸借《ちんたいしゃく》
 貸主が借主にある物の使用収益を許諾し、貸主がその対価として賃料を支払うことを約する契約です。賃貸借契約は有償、双務、諾成契約です。他人所有の不動産を利用する不動産賃貸借は、他の用益物権に比べて頻繁に行われ、重要な社会的機能を果たしています。不動産賃貸借は物権ほど強力ではありませんが、賃借人を保護するため、借地法、借家法、建物保護法、農地法等の特別法が制定されていて、平成3年には借地法・借家法・建物保護法を一本化して、新借地借家法が制定されました。賃貸人は目的物を賃借人の契約に従った使用収益に適するようにする積極的義務を負います。なかでも、賃貸人の目的物の修繕義務は重要なものであり、この義務を履行しないときは賃借人はその程度に応じて、賃料の支払を拒絶できます。賃借人は目的物を返還するまで、「善良なる管理者の注意義務」をもって使用収益しなければなりません。
 
ツーバイフォー工法《つーばいふぉーこうほう》
 2インチ×4インチの角材を使って建物を建築する工法で、枠組壁工法です。木の枠組みに合板を張って建て上げるので柱が必要ありません。工期が短いほか、耐震・耐火・耐熱性に優れるなどのメリットがあります。また、柱のない大空間がつくりやすいです。
通行権《つうこうけん》
 袋地(ある土地が他の土地に囲饒されて公路に通じないとき)・準袋地(池沼・河渠もしくは海洋によるものでなければ外に出られないか、または崖岸があって、その土地と公路とが著しく高さが違うとき)の所有者が公路に至るために隣地を通行できる権利です。
 法律により定められた所有権の内容の当然の拡張・制限である相隣関係のひとつです。通行の場所・方法は囲繞地のためにもっとも損害の少ないものを選ばなければならず、通路を開設したときは通行地の損害に対して償金を払わなければなりません。土地の分割・譲渡により袋地ができた場合には、その所有者は他の分割者の所有地または譲受人の所有地しか通行できませんが、償金を払う必要はありません。なお、他人の土地を通行する権利としては、ほかに契約によりその内容を定められる通行地役権の設定によることもできます。
通行地役権《つうこうちえきけん》
 A地(要役地)の利用価値を増すためにB地(承役地)上を通行することを内容とする権利です。地役権の形態のひとつです。したがって、両地の所有者等の契約によりその内容が決定される点で、相隣関係上の通行権と異なります。承役地利用者は地役権者の通行を認容し、その通行を妨げるような承役地の一定の使用をしてはならない義務を負います。通行地役権はその権利内容の実現が通行という形をとる関係上、外部から認識される外形的事実をともなうので、表現地役権とよばれますが、それには、通路を開設した通行地役権のごとく、権利内容の実現が間断なく継続するもの(継続的地役権)と、とくに通路を設けず、権利行使のたびごとに権利者の行為を必要とする通行地役権(不継続地役権)とがあります。通行地役権については時効により取得することができます。
つなぎ融資《つなぎゆうし》
 住宅の購入において、決済から、実際に住宅ローンの資金を受け取るまでの短期間だけ借り入れる融資のことです。つなぎ融資が必要になる理由は、ローンを組むときには住宅の登記をしていないと抵当権を設定できないのに、実際に住宅の登記ができるのは、受け取った融資で残金決済をして物件の引渡しを受けた後になるためです。このような資金確保のタイミングのずれを解消し、売買をスムーズに行う為の融資がつなぎ融資です。残金を決済する前に入居させてもらう「先行入居」や、所有権の移転・抵当権の設定・ローンの実行を同時にしてしまう「同時決済」を行うなら、つなぎ融資を利用せずにすみます。
坪単価《つぼたんか》
 1坪(約3.3u)あたりの物件価格のことです。
 ちなみに、坪とu(平米)の換算は、次式によります。
 @uを坪に換算する:uに0.3025(121/400)を掛ける。
    例) 300u=300×0.3025=90.75坪
 A坪をuに換算する:坪数を0.3025で割る。
    例) 100坪=100÷0.3025≒330.5785u
 
定期借地権付住宅《ていきしゃくちけんつきじゅうたく》
 50年を期限に借地を貸し出して期限がきたら更地にして返してもらうという方式で、その間一定の借地料を払うことになります。ただし最初に地価の30%程度の保証金を積み、土地返却時に返済されることになります。この方法ですと土地を購入して家を建てるのに比べて半額ほどで家が建てられます。早く自分の住宅を持ちたいと思う人、二世帯住宅を作りたい人あるいは老後の住宅を作ろうという人にとって、とりあえず家ができるとあって申込を希望する人が多く、そうしたニーズに合わせる住宅会社も増えています。しかし、一定期間後に住宅をどうするか、転売や解約をどうするかなど、問題は残されています。
訂正印《ていせいいん》
 重要な文書の文字を訂正する場合、訂正権限のある者が訂正したことを明確にするために押印するものです。署名者が記名押印に使用したものと同じ印鑑を使います。訂正個所に二本線を引き(元の字が読めるようにして)、縦書きならその右側に正しい文字を書き、欄外に「削除○字」「加入○字」「訂正○字」と記します。
 訂正印は、欄外の加除訂正の記載のそばに押す場合と、訂正個所か、そのすぐそばに押す場合とがありますが、欄外に押印すると、そのページについては何度でも訂正できることとなってしまうため、改竄などを防止する意味では訂正個所にその都度押す方がトラブルを回避できるのでよいでしょう。
 なお二人以上署名者がいる場合は、一方当事者が勝手に訂正したのではないことを示すため、全員が押印する必要があります。
抵当権《ていとうけん》
 債権者が目的物の引渡しを受けないまま、債務が弁済されない場合に、その物の価額によって優先的弁済を受けることができる約定担保物件です。抵当権は質権と違って、のく手器物を抵当権設定者の手許にとどめ、その使用・収益に任せておくものです。したがって質権と抵当権は約定担保物権として金融の手段に用いられますが、抵当権は、工場等の生産施設の担保として、資金獲得手段の役割を果たすとともに、目的物の物質的利用を離れた純粋な投資の手段として、現代経済生活上、質権より重要な作用を営むものです。抵当権が占有を担保権者に移さないところから、権利の公示の方法として登記・登録を必要とするので、その目的物の範囲が限定され、民法上はまずかに不動産、地上権、永小作権につき認められているにすぎませんが、経済の発展につれて特殊な抵当権(財団抵当、動産抵当等)が特別法上認められるに至っています。また、一定の範囲に属する不特定の債権を極度額の限度によって担保する根抵当権も認められています。抵当権にも担保物権に共通な、付従性、随伴性、不可分性、物上代位性が認められています。抵当権の本体的効力は被担保債権が弁済期に弁済されないときに目的物を競売して、その代価から優先弁済を受けうることがありますが、目的物をもって直ちに弁済にあてること(抵当直流)も可能です。抵当権の順位は登記の前後によって決められ、転抵当・順位の譲渡等の抵当権の処分も認められています。
抵当権登記の抹消手続《ていとうけんとうきのまっしょうてつづき》
 原則として登記権利者と登記義務者の共同申請で行い、添付書類としては、弁済証書、放棄書等の登記原因証書、登記義務者を証する登記済証等の添付を要することは他の登記申請手続きと同様です。この場合、登記権利者は所有権登記名義人、登記義務者は抵当権の登記名義人です。また登記原因証書に代えて申請書副本、登記済証に代えて保証書でも申請できますが、登記済書を提出したときは登記義務者の印鑑証明は不要で、保証書によるときは保証人だけでなく登記名義者の印鑑証明も必要です。前記の通常の手続きによるほか、登記義務者の行方が知れないときは、不動産登記法は登記権利者において債権証書、債権ならびに最後の2年分の定期金の受取証書を添付したときにかぎり登記権利者の単独申請を認めています。
ディベロッパー《でぃべろっぱー》
 不動産開発業者で、自己の計算とリスクに基づいて不動産の開発を企画、実行し、分譲または賃貸するなどによりこれを他人に提供する事業を行う者です。不動産開発のための造成工事、建築工事を施工する建設業者に対しては発注者となります。住宅都市整備公団などの公的ディベロッパーと大手不動産会社などの民間ディベロッパーとがあります。
 不動産開発は規模の大小によって地域社会に及ぼす影響、事業の難易度などに著しい差異があるため、一定規模以上の不動産開発を継続的に行う能力がある者をディベロッパーと呼んで、小規模な宅地造成業者、住宅分譲業者と区別すべきであるという見解もありますが、その区別の基準は必ずしも明らかではありません。
手付《てつけ》
 契約締結に際し、当事者間に授受される金銭その他の有価物、手金または内金(内金といわれる場合は問題が有ります)ともいわれることがあります。手付契約は売買その他の契約に付随してなされる従たる契約であり、金銭その他の物の交付をともなあう要物契約です。売買の場合に買主から売主に金銭で支払われることが多いのですが、賃貸借・請負等でも広く行われます。民法は売買契約について手付を交付した買主は、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、手付を放棄し、交付を受けた売主は手付の2倍を返還して契約を解除できることとし、これを有償契約一般に準用します。解約手付による解除は約定解除権の行使ですから、別に解除に伴う損害賠償請求の問題は生じません。手付はその目的により、成約手付・証約手付・違約手付・解約手付などに区別されますが、判例は特別の意思表示がない限りは一般に解約手付と推定しています。手付は契約が履行されると手付交付者に返還請求権を生じますが、金銭の場合は通常代金の一部に充当されます。
手付流し《てつけながし》
 手付を交付した者が手付を放棄して契約を解除することです。手付の交付をうけた物の手付倍返しとともにわが国のかかる慣習につけられた名称ですが民法上も、手付は特約のないかぎり解約手付と推定しています。
 また、宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地または建物の売買契約においては、手付がいかなる性質のものであっても、当事者の一方の履行の着手までは買主は手付を放棄して契約の解除ができる旨の特則があります。
 手付流しによる契約の解除は約定解除の行使ですので、債務不履行を理由としないかぎり、別に解除にともなう損害賠償を支払う必要はありません。手付の授受は一般に契約の成立を強固にし、その履行を確実にしようという意図の元に行われますが、解約手付としての手付はいつでも(相手方が履行に着手する前まで)これを放棄することによって適法に解除できうるのですから法律的には反対の作用を営むことを忘れてはなりません。
手付倍返し《てつけばいがえし》
 契約締結に際し手付の交付を受けた者が、手付の倍額を返還して契約を解除することです。手付交付者の手付流しとともにわが国のこのような習慣につけられた名称ですが判例も特別の意思表示のないかぎり、手付は一般に解約手付と推定しています。手付倍返しにおいては留保された解除権を行使するにとどまるので、損害賠償の問題は生じません。ただし相手方が履行に着手する以前にかぎられます。
 
等価交換《とうかこうかん》
 土地所有者が土地を提供し、事業協力者がそこに区分所有建物を建築し、提供した土地と等価の区分所有権を交換することです。
 マンションを等価交換で建て替える場合を考えると、@区分所有者全員がいったん土地を事業協力者(デベロッパーや住宅供給公社など)に譲渡するA事業協力者は、その土地にマンションを建てるB区分所有者は、自分が提供した土地と等価の専有部分を取得する、という流れになります。容積率に余裕がある場合は、もとの土地所有者分以外に、一般分譲できる住戸(「保留床」といいます)を作って、事業協力者が販売し、その売却価格を建設費用に充てます。保留床が多ければ、もとの土地所有者が余分に費用を出さなくても新しいマンションが建てられます。
登記済証《とうきずみしょう》
 広くは、登記申請して完了した際交付される書面全般を指しますが、特に保存・設定・移転等によって取得した権利を登記した際、登記所が交付する、登記が完了したことを証明する書面のことです。「権利証」ともいいます。
同時決済《どうじけっさい》
 売主側の抵当権の抹消と所有権移転登記、買主側の抵当権設定登記とローン契約、資金交付を同じ日にすることです。同時決済にすると「つなぎ融資」が不要になるため、諸費用が節約できます。
謄本《とうほん》
 原本の内容を同一文字・符号等により全部転写し、原本の内容を証明するために作成される文書のことです。例として「戸籍謄本」「登記簿謄本」などがあります。原本の一部を抜粋した抄本と区別されます。
 不動産登記法では、誰でも所定の申請書を提出し手数料を納付すれば登記簿謄本の交付を請求できますし、送料を納付の上、郵送による交付を求めることもできます。ただし、コンピューター管理されている登記所では「登記事項証明書」がこの謄本の代わりとなります。
道路《どうろ》
 建築基準法上の道路は同法42条に定められていて、原則幅員4m以上の道路をいいます。ただし、現に建築物が立ち並んでいる幅員4m未満の道で特定行政庁(建築確認を行う地方公共団体)が指定するものも同法上の道路(二項道路)とみなし、その中心線からそれぞれ2mの線を道路境界線とみなすものとしています。同法43条には、建築物の敷地は道路に2m以上接することを義務付けています。さらに、建築物や敷地の擁壁は道路内または道路に突き出してはならないこととされています(二項道路に接する敷地における建築物は道路中心線から2mセットバックする必要があります)。
登録免許税《とうろくめんきょぜい》
 土地を購入したり住宅を新築した時に土地や建物の所有権移転登記・所有権保存登記をすることによって権利証をつくる場合や、ローン借入の際の抵当権設定登記などに一定の税率でかかる国税です。よく登記をするときに印紙代がかかると言われるそれです。
登録免許税は不動産、船舶、会社、人の資格などについての登記や登録、特許、 免許、許可、認可、指定及び技能証明について課税されます。《納税義務者》
 納税義務者は、登記や登録等を受ける者です
税率
 不動産の所有権の移転登記や航空機の登録のように不動産の価額や航空機の重量に一定の税率を乗じることになっているもの、商業登記の役員登記のように1件当たりの定額になっているものなどがあります。
《納付》
 (1)原則  現金で納付をし、その領収証書を登記等の申請書にはり付けて提出します。
 (2)印紙納付 税額が3万円以下の場合には印紙納付をすることができます。
 (3)事後現金納付 一定の免許等に係るものについては、免許等を受けた後、1月以内に現金で納付をし、その領収証書を一定の書類にはり付けて提出します。
都市計画区域《としけいかくくいき》
 都市計画の基本理念を達成するために都市計画法その他の理念の規制を受けるべき土地として指定される区域です。
 具体的には、次のような区域が都市計画区域として指定されます。
 @市町村の中心の市街地を含み、かつ、自然的および社会的条件ならびに人口、土地利用、交通量などの現況及び推移を勘案して、一体の都市として総合的に整備し、開発し、保全する必要がある区域。
 A首都圏整備法等による都市開発区域その他新たに住居都市、工業都市などとして開発、保全する必要のある区域。
 
 都市計画区域は原則として都道府県知事によって指定され、都市計画は原則として都市計画区域内の土地について定められます。なお、都市計画区域内で建築物を建築しようとする場合は、建築主事の確認が必要であり、建築物には建築基準法の規定が適用されます。また区域間の開発行為には都道府県知事の許可が必要です。

『都市計画区域』
→A 線引都市計画区域
  →a 市街化区域
・・・次の2種がある。
   @既に市街地を形成している区域(既成市街地)
   Aおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域
   市街化区域は、積極的に開発を行い、人や建物が集まるように、住宅地や商業地、
   工業地にしていく区域
  →b 市街化調整区域
   
・・・市街化を抑制すべき区域。開発を抑えて自然を残したり、市街化区域で生
   活する人に食糧を供給するために、農業や林業、漁業をする区域
→B 未線引都市計画区域
  未だ市街化区域と市街化調整区域の区域分け(線引き)をしていない区域
 
都市計画税《としけいかくぜい》
 市街化区域内に不動産を持っている限り、毎年かかる地方税で、毎年1月1日現在の所有者に課せられます。
最高税額(市町村によって異なる) 軽減措置
土地 評価額×0.3% 住宅用地の評価額を敷地面積200uまでは1/3に、200u超は2/3に減額
建物 評価額×0.3% 原則としてなし(市町村によって例外有り)
土地《とち》
 不動産の中心をなすものであって、登記簿上一筆とされた部分が1個の物となり、一筆の土地の位置、形状、地積は、登記簿および登記所設置の地図により特定されます。
 この一筆の土地は分合筆、地積更正、地図(公図)訂正等の方法があって、必ずしも不変のものではありませんが、これらの変更は地図(公図)訂正を除き登記事項であって、登記簿に記載されてはじめて正式に変更されたこととなります。
 土地の状況を明確に把握するための帳簿はかつては登記簿のほか、土地台帳がありましたが、登記簿と土地台帳の一元化により現在では登記簿に一本化され、表示登記(表題部)により土地の状況が公示されます。土地に関する登記簿を土地登記簿といいます。なお、土地所有権は支配可能なその上下に及びますが、鉱業法の指定する鉱物については、それを採掘して取得する権能は国家が留保します。また、一筆の土地の一部についても所有権が成立します。
土地区画整理事業《とちくかくせいりじぎょう》
 土地区画整理法に基づいて、都市計画区域内で、土地の区画形質の変更をしたり、道路や公園など公共施設の新設や変更を行う事業のことです。土地区画整理事業によって換地される宅地の面積が従前の面積より減少する(減歩)ことによって、公共施設用地を生み出し、宅地の利用増進を図るのが一般的です。
止め印《とめいん》
 文書の末尾に余白が生じたとき、そこまでで記載が終わり文書の終端であることを示すため、文書の最後尾に押印することです。「以下余白」と記しても同様の効果があります。
 特に、一部だけ作成して相手方に渡してしまう差入式の文書の場合には、余白部に不当記入されることを防ぐため、止め印をしておくとよいでしょう。
取引態様《とりひきたいよう》
 宅建業者が宅地建物の取引を行う場合の立場を示したものです。主に次の3種類があります。
媒介(仲介) 売主と買主の間に立って売買の仲立ちをします。仲介手数料が必要となります。
売主 売買契約を交わして、宅地や住宅を直接販売します。
代理 売主から代理権を得た不動産会社が売主に代わって販売します。原則として仲介手数料が不要ですが、売主と代理人の契約によります。

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軟弱地盤《なんじゃくじばん》
 建築・土木構造物を支える基礎地盤として要求される支持力と剛性を有していない地盤を指し、軟弱な粘土、シルト質土、泥炭などの有機質土、あるいは緩く堆積した砂質土層から構成されます。
 軟弱地盤の定義は明確ではなく、その用途によって異なりますが、粘性土層では、N値が4以下、もしくは一軸圧縮強さが0.5kgf/cuに満たない場合を、また砂質土層では、N値が10以下の場合には、一般に軟弱地盤とみなされます。軟弱地盤上に構造物を建設する場合には、荷重に対する支持力、即時ならびに持続的な変形量、液状化などが問題となり、必要に応じて地盤改良などを実施する必要があります。
 
二重売買《にじゅうばいばい》
 売主が、同一の目的物について2人の買主に二重に売ることです。買主は、いずれも登記または引渡しの対抗要件をそなえるまでは、両者の地位に優劣はなく、どちらも対抗することをえず、早く対抗要件を備えた者が優先します。他方の売買は履行不能となります。特定物の売買につき、いずれの買主も対抗要件をそなえない間に、目的物が債務者の責めによらない事由で滅失した場合は、一般の場合と異なり、債権者主義は適用されず、債務者主義となって、買主は代金債務を免れると解されます。
二世帯住宅《にせたいじゅうたく》
 親の世帯と、その子供の世帯がひとつ屋根の下で暮す為に考慮された住宅のことです。玄関や浴室、キッチンなどを共有することも有りますが、互いのプライバシーを守る為、玄関を別々に設けたり、それぞれがキッチンや浴室を持つこともあります。マンションにも二世帯住宅を意識した住戸があり、玄関を別々にしていますが、互いの住戸を行き来できるドアが住戸内にあって、浴室を共有するなど工夫されています。
日照権《にっしょうけん》
 日照を受ける権利で、相隣権のひとつです。都市への人口集中、地価の高騰は建物の高層化を招き、日照を妨害する事例を増加しつつあります。ところが、日照妨害はばい煙、騒音などによる積極的侵害と異なり、いわゆる消極的侵害と解されてきたため、実定法上の保護は十分とはいえません。それに、現在のところは、権利というよりは生活利益として法的保護の対象となっているにすぎません。保護の方法としては、相隣関係法規(境界線付近の建築制限を定めた民法234条など)がまず実定法上の拠点となりうるとともに不法行為法による救済も可能です。その場合には、侵害が社会生活上受忍すべき限度を超えていることが必要とされます。受忍限度を定める基準としては、被害者が居住する地域の場所的慣行、被害者の感受性、加害行為の態様(建築基準法55条以下の違反など)、加害行為の性質、加害者の害意などがあります。
二方路《にほうろ》
 画地条件のひとつで、正面および裏面が街路に接する画地で、角地ほどではありませんが、宅地の有効利用度が優れています。商業地において、正面は顧客の誘致に、裏面は商品の搬入に用いるなどの利点もあります。また三方が街路に接する画地を三方路、四方が街路に接する画地を四方路といっています。
 鑑定評価においては、正面の街路以外の街路に接することが、その宅地の利用に具体的にどれだけ寄与するのかということから増加率を判定しています。路線価式評価法では、地域別に加算率を定めた二方路影響加算率表の係数により算定しています。
 
 
値付け《ねつけ》
 住戸の価格を設定することです。マンションの場合、中間階の中住戸を標準的な住戸として選び、そこの分譲価格を基準価格として、階数や位置、向き、広さなど住戸の条件によりプラス・マイナスしながら他の住戸の分譲価格を決めていきます。
根抵当権《ねていとうけん》
 不動産等に設定する抵当権の一種。抵当権は特定の債権に対して設定されますが、根抵当の場合、一度抵当を入れて極度額(担保として認められる額)を定めると、その限度内で債権は担保されます。したがって、継続的な貸借取引の有る企業と金融機関では、借り入れをする際にいちいち抵当権を設定する必要がないので、根抵当権が利用されています。
 
農地《のうち》
 農地法上、農地とは「耕作の目的に供される土地」をいい、休耕地、耕作放棄地など耕作しようとすればいつでも耕作できるような土地も含まれます。「耕作」とは土地に労費を加え肥培管理を行って作物を栽培することをいいます。果樹園・牧草栽培地・苗圃・わさび田・はす池も肥培管理が行われているかぎり農地扱いとなります。
農地転用《のうちてんよう》
 農地を住宅敷地などの宅地や資材置き場などの雑種地など農地以外の他の用途に転用することです。農地の転用については、農地法による規制を受け、都道府県知事(2haを超える農地の転用については農林水産大臣)の許可を受けなければなりません。
 農地法による農地転用許可には2種類あり、第4条では所有者等の権利者が自ら転用する場合を定め、第5条では転用目的で農地についての権利を第三者に移転・設定する場合を定めており、許可があった時点で効力が発生します。但し、優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域である市街化区域においては、農地の転用を規制する必要がないので、農業委員会への届出のみで転用でき、受理された時点で直ちに効力が発生します。
 また、「農地転用許可基準」においては、農地を第一種農地、第二種農地、第三種農地に区分した上で、それぞれの許可基準が定められています。第三種農地は都市化が進んだ農地で、一般的に転用許可が得やすい農地です。一方、第一種農地は、農業投資などが行われた農地で、原則として転用許可が得られません。 
 さらに注意すべきことに、農地転用を申請する場合には、転用申請地が「農業振興地域の整備に関する法律」における農用地に含まれているか否かを市町村農政関係課に問い合わせる等して確認しなければなりません。
 農用地に含まれておりますと、除外申請手続きを要することとなり、申請してから許可となるまで約6ヶ月〜8ヶ月位の日数がかかるのが通常です(都道府県により処理日数が異なる場合があります)。
 尚、必ずしも農振除外となるわけではないので、事前に農政関係課と協議しておくことが必要です。
延べ床面積《のべゆかめんせき》
 建築物の各階の床面積の合計をいいます。主として、建築物全体の使用面積の大きさについて行われる制限に関して用いられる概念です。なお、床面積は建築物の各階またはその1部で壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の水平投影面積によるとされています。延べ面積算定にあたっては、ひさし、バルコニー、ピロティ、ポーチなど、床面積に含まれない部分は算入されません。また、容積率制限に関する規定の適用の場合には、駐車場、駐輪場部分の床面積は、全体の5分の1を限度として延べ面積に算入されません。
法地《のりち》・法面《のりめん》
 急傾斜地のことです。地盤の強固な建物敷地などの場合は擁壁を設けなくてもいいですが、地盤の軟弱な建物敷地などの場合は、敷地の保安上、石積またはコンクリート擁壁などによって補強されなければなりません。また急傾斜地の崩壊による災害防止に関する法律、地すべり等防止法などの法令による擁壁の設置などの必要が生じる場合があります。

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媒介《ばいかい》
 いわゆる仲介、斡旋で、法律的には準委任にあたります。不動産取引の媒介とは、不動産の売買や賃貸借に関して、両当事者間の間に立って、売買契約や賃貸借契約の成立に向けて尽力する行為をいいます。媒介においては、あくまでも契約を締結するのは本人であり、本人に代わって媒介を行う業者が契約を締結することはできず、これは、代理か、代理人が授与された権限の範囲内で本人の名で、相手方と売買契約等を締結すれば、本人と相手方との間に売買契約等が成立することとなるのと異なります。
 宅地建物取引業法においては、宅地建物取引業者が、宅地または建物の売買、交換または貸借の媒介を行うときには、消費者保護の観点等から、当該業者に対してさまざまな規制が課せられています。
媒介契約制度《ばいかいけいやくせいど》
 宅地建物取引業者は、宅地建物を特定するために必要な表示、宅地建物の売買価額またはその評価額、媒介契約の類型、媒介契約の有効期間、媒介契約の解除に関する事項、報酬に関する事項等一定の事項について書面化することが義務付けられ、契約関係の明確化が図られています。また、宅地建物取引業者は、売買価額または評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならないこととされています。また、媒介契約には依頼者が他の業者に重ねて依頼できない専任媒介契約と重ねて依頼できる一般媒介契約とがありますが、専任媒介契約に関する規定として、専任媒介契約の有効期間は、3ヶ月を超えることはできず、依頼者の申し出により更新することができる旨、さらに、専任媒介契約を締結した宅地建物取引業者は、依頼者に対し、業務の処理状況を2週間に1回以上報告しなければならない旨の規定が置かれています。なお、自己発見取引が認められていない専属専任媒介契約に関する規定も設けられています。
媒介報酬《ばいかいほうしゅう》
 媒介の依頼を受けた宅地建物取引業者が、依頼者のために奔走して売買等の契約締結を実現した場合に、依頼者が宅地建物取引業者へ支払う成功報酬をいいます。宅地建物取引業者は、媒介等を業として行う商法上の商人であり、商法512条を根拠とする報酬請求権を有していると考えられますが、契約が成立しない限り宅地建物取引業者は、特別に依頼を受けた広告費用や、あらかじめ依頼者の承諾を得た特別の費用以外に経費・報酬を請求できない点は、通常の委任や準委任の法律関係と異なります。なお、報酬の額は、本来当事者間で自由に定めることができるのが普通ですが、宅地建物取引業者は国民生活と関係が深く、宅地や建物を求める消費者に対して、適正な費用でその媒介等が行われることを保証することにより、その保護を図る必要があるため、宅地建物取引業法においては、宅地建物取引業者の受ける報酬額の最高限度について規制が設けられていて、建設省告示により、媒介または代理する契約の種類ごとに定められた額を超えて報酬を受け取ることはできないこととされています。
配偶者控除《はいぐうしゃこうじょ》
 結婚してから20年以上経っている夫婦が、夫婦間で居住用不動産を贈与したり、居住用不動産を購入する為の資金を贈与する場合に、基礎控除(60万円)のほかに認められている2000万円の控除のことです。居住用不動産を贈与する場合には、贈与を受けた翌年の3月15日まで居住用として住み、購入資金を贈与する場合には、その資金で翌年の3月15日までに居住用不動産を購入し、住んでいることが条件となります。どちらの場合もその後も引続き住む見こみがなければなりません。この特例を受ける為には、贈与を受けた翌年の3月15日までに税務署に申告します。
売買契約《ばいばいけいやく》
 当事者の一方が、財産権を相手方に移転することを約し、相手方が、代金を支払うべきことを約することによって成立する契約です。財産権の移転に対する対価が、金銭で支払われる点に特色があります。財産権は、原則として移転性を有するので、その性質上または法の規定により譲渡できないものでないかぎり、すべて売買の対象となります。一筆の土地の一部や未分離の果実も、取引上独立性が認められる限り売買されます。
 売買によって売主は売買の目的である財産権を移転させ、対抗要件を具備するに必要な行為である登記・引渡し・債権譲渡の通知をしなければなりません。所有権・地上権・永小作権や貸借権のように、占有を内容とした財産権の売主は、目的物を引き渡さなければなりません。権利証・債権証書などのような証拠書類がある場合には、これを引き渡さなければなりません。なお、まだ引き渡していない売買の目的物が果実を生じたときは、その果実は売主に属します。
 売主の移転した財産権に不完全な点があれば売主は責任を負います(担保責任)。他方買主は、代金支払の義務を負います。さらに、目的物の引渡しを受けた日から代金の利息を支払う義務を負います。買主に、目的物を受領すべき義務は原則としてありませんが、不受領が信義則に反する場合には受領義務が生じ、売主に契約の解除権や損害賠償請求権が認められます。
バリアフリー《ばりあふりー》
 小さな子供や高齢者が安全に生活できるように、バリア(障壁)を取り除いた状態をバリアフリーといいます。マンションの住戸では床の段差をつくらないことが第一条件になります。
 バリアフリー設計の住戸は、他の住戸と比較して、やや価格が高くなりがちです。例えば床について考えてみると、配管が通る部分はどうしても段差がついてしまうもので、そこを平らにするためには手間がかかるからです。
 
日影規制《ひかげきせい》
 中高層建築物によって近隣の敷地に生じる日影を一定時間内に抑えて、近隣の日照を確保する為の建築基準法上の規制のことです。地方公共団体が条例で指定する区域内にある一定の高さ以上の建築物が、冬至の日の午前8時から午後4時まで(北海道のみ9時から3時まで)の間、その場所に一定時間以上続けて影を生じないように建物を計画することを義務付けたものです。
引渡し《ひきわたし》
 占有の移転、つまり物に対する支配をある人から他の人に移すことを意味することが多いです。したがって現実に引渡し、つまり物の上の現実の支配の移転(たとえば動産については手から手へ渡し、家屋についてはその鍵を渡すことなど)のみならず、占有改定、簡易の引渡し、指図による占有の移転を含みます。民法178条によって引渡しは動産物権変動の対抗要件とされています。物権は排他性を有しますのでその変動は外部から認識できる表象を伴うことが望ましいですが、不動産に比べて動産取引は日常頻繁に行われ、動産物権変動をいちいち登記、登録することは不可能ですので、引渡しがその対抗要件として選ばれたのです。
表題部《ひょうだいぶ》
 甲区および乙区とともに登記簿を構成する部分で、不動産の表示に関する事項を記載します。表題部のみの登記用紙もあります。
 土地の場合は、所在・地番・地目・地積が表示され、建物の場合は、所在・家屋番号・種類・構造・床面積が表示されます。また、甲区欄が設けられるまでは末尾に所有者の表示がされますが、所有権保存登記などにより甲区欄が設けられた時点で所有者の表示は朱抹されます。
標準媒介契約約款《ひょうじゅんばいかいけいやくやっかん》
 宅地建物の売買等の媒介契約においては、依頼者と宅地建物取引業者が結ぶ契約内容のうち、一定の事項を記載し書面化することが義務付けられていて、媒介契約の明確化が図られていますが、実際の媒介契約の内容はさらに複雑で多岐にわたっています。このため、法的規制から一歩進めて契約自身を類型化し、それぞれの契約類型ごとに当事者間の権利義務関係を明確化し、依頼者の保護、紛争の防止、不動産流通の円滑化などにも資するため、建設大臣が標準的な媒介契約約款として標準媒介契約約款を公表しました。
 標準媒介契約約款には、専任媒介契約を締結するときに用いられる標準専任媒介契約約款と、一般媒介契約を締結するときに用いられる標準一般媒介契約約款、専属専任媒介契約を締結するときに用いられる標準専属専任媒介契約約款とがあり、それぞれ契約書と約款の2つの部分から構成されています。なお、宅地建物取引業法34条の2第1項6号において、媒介契約が建設大臣が定める標準契約約款に基づくものであるか否かの別を書面化しなくてはならないこととなっていて、通常の取引の媒介契約には、標準媒介契約約款を使用するよう、宅地建物取引業者に対して行政指導が行われています。
ピロティ《ぴろてぃ》
 マンションの建物1階に住居をつくらず、エントランスホールや郵便受け、駐車場、駐輪場などとして活用する場合、この1階部分をピロティと呼びます。
 ピロティはもともと実用面よりも、見た目の軽快感や新しさを出すというデザイン効果を求め、20世紀に入ってから使われ出した手法です。しかし、建物が交通量の多い道路に面している場合などは、実用面での効果も小さくありません。
 
風致地区《ふうちちく》
 都市計画の地域地区のひとつです。都市の風致を維持するために定める地区で、受忍義務の範囲内で樹林地、水辺地等の自然的要素に富んだ土地の自然的景観をなるべく残そうとするものです。
 風致地区内の制限は、政令で定める基準の範囲内で都道府県の条例で定めることとされていて、都市環境を維持し、都市内の自然を保護するため、建築物の建築、土地の形質の変更、木竹の伐採などの行為を都道府県知事の許可制にし、制限しています。なお、風致地区の例としては、京都嵯峨嵐山、鎌倉、東京神宮外苑などがあげられます。
吹き抜け《ふきぬけ》
 吹き抜けというのは、2階建て住宅の場合、1階から2階まで通しの空間をつくってしまう設計手法です。玄関部分に用いられることが多く、玄関を一歩入って見上げると照明器具が下がっている様子などは開放感があり、家の広さを印象付けます。このように、玄関と階段部分を吹き抜けにするのは、一戸建てならではです。リビングなど居室を吹き抜けにするときは、床暖房を設置するなどの工夫がないと寒さがこたえます。
 尚、不動産登記ではこの吹き抜け部分は床面積算定から除外されます。
袋地《ふくろち》
 他人の土地に囲まれて公路に通じない土地です。公路に通じないわけではないですが、公路に通じるには池沼、河渠、海を経なければならないとか、崖岸があって土地と公路との間に著しい高低がある土地は準袋地と呼ばれます。
 これらの土地を有効に利用するために、土地所有者に囲繞地通行権が与えられています。他人の土地に囲まれていても、公路に通じるため地役権なり、賃借権をすでに有している場合は、袋地とはいえません。また、公路に至る通路はあるにはありますが、その幅員が建築基準に適合して建築をするには狭すぎるような場合や、自動車で通行するには狭すぎるといった場合は、いわゆる袋地といえるかどうか意見の分かれるところです。
 土地が細分化され高度利用されている状況下において囲繞地所有者の受ける打撃も大きく、その調整は容易ではありません。結局のところ、袋地所有者の通行必要度と囲繞地所有者の受忍限度との相関関係を基礎に、諸事情を勘案して個別具体的に判断するほかないでしょう。
不整形地《ふせいけいち》
 画地条件のひとつで、正方形、長方形等の整形地に対し、不整形な画地をいいます。不整形地は、整形地に比し、有効に利用されない部分が残るため、減価が生じます。鑑定評価では、有効に利用できない部分の度合いとその部分の面積の全体面積に占める割合等から、減価率を判定しています。路線価式評価法では、不整形地の形状に似た近似整形地を想定し、これとの不整形の度合いにより一定の係数を乗じて減価率を算定しています。
附属建物《ふぞくたてもの》
 母屋とは別に、離れや物置・倉庫などを建てたりと、物理的には母屋と別棟の建物であっても、母屋の利用を補うための建物は、効用上母屋と一体として利用される関係にあり、母屋という主物に対する従物の関係にあるので、不動産登記法上では母屋を「主たる建物」と言うのに対し、これら離れや物置・倉庫などは「附属建物」とされ、附属建物は主たる建物と同一の登記用紙に登記され、附属建物は主たる建物の処分に従い法的運命を共にすることになります。(民法87条)
普通借地権《ふつうしゃくちけん》
 平成4年8月1日に施行された新借地借家法で改正された借地権のひとつです。契約更新のない「定期借地権」に対して、賃貸借契約の期限がきても、地主の側に土地を返してもらう正当の事由がなければ、借地人が望む限り自動的に借地契約は更新されるというものです。借地権の存続期間を当初30年とし、更新すると第1回目のみ20年、以後10年とします。また、契約終了後に、地主に建物の買取を請求することもできます。
不動産《ふどうさん》
 物のうち動産に対立する観念で、民法上、土地およびその定着物をいうものと定められていて、定着物の代表的なものは建物です。このほか、立木法による立木、工場財団、鉱業財団等は不動産とみなされています。その他、税法においてもとくに不動産の定義を定めているものがあります。
登録免許税 同法別表第一の「不動産の登記(不動産の信託の登記を含む)」において、「この号において不動産とは、土地および建物ならびに立木に関する法律第1条1項に規定する立木をいう」と定めています。
印紙税法 同法別表第一の番号一の1「不動産…に関する契約書」において、「不動産には、法律の規定により不動産とみなされるもののほか、鉄道財団、軌道財団および自動車交通事業財団を含むものとする。」と定義されています。
国税徴収法
 68条
不動産としての差押えの対象となるものについて、「地上権その他不動産を目的とする物権(所有権を除く)、工場財団、鉱業権その他不動産とみなされ、または不動産に関する規定の準用がある財産ならびに鉄道財団、軌道財団および運河財団を含む」ものとされています。
地方税法
 73条
「土地および建物を総称する」ものとされています。
 不動産の所有者には、固定資産税は、不動産の移転を受けた者には不動産取得税が、また、不動産移転により実現したキャピタルゲインについては譲渡所得税が課されることになります。
不動産登記《ふどうさんとうき》
 登記のうち不動産に関する登記をいい、不動産の表示および権利の得喪変更等を不動産登記簿に記載することです。不動産登記は、表示の登記に於いては従来の土地台帳、家屋台帳の有していた土地・建物の状況を明確にするためという地籍簿、家屋籍簿的な機能を有し、権利の得喪変更等の登記は、これら物権変動や権利関係を公示し、取引の静的および動的安全、第三者の保護等を守る機能をそれぞれ有しています。不動産登記は国の機関である登記所がその事務をつかさどり、登記官が登記に関する職務を執行し、登記所に備えられた不動産登記簿(土地登記簿と建物登記簿に分けられています)に記載され、またその手続等については不動産登記法およびその付属法令により詳細に定められています。不動産登記は一部の例外を除き原則として当事者の申請によってなされ、権利に関する登記申請は当事者の任意ですが、表示の登記については、当事者に申請を義務付けています。
不同沈下《ふどうちんか》
 住宅を建てるとその下の地盤に大きな重力がかかります。地盤が軟らかくその重さに耐えられないと、ゆっくりと沈んでいきます。全体に均等に沈めばまだいいのですが、地層の状態や建物の重さのバランスなどによって多くの場合、同じ敷地内でも場所によって沈み方が違います。これが不同沈下です。
 不同沈下が起こると、基礎が割れ、骨組みがゆがみ、床や壁の傾き、壁の亀裂、ドアや窓の建てつけ不良、浴室などの排水不良や漏水、雨漏りなども発生します。一戸建ての欠陥やトラブルの最大の原因が、不同沈下にあるといわれているほどです。
プレハブ住宅《ぷれはぶじゅうたく》
 Prefabricated Houseの略で、工場であらかじめ(プレ)住宅またはその部材を製作(ファブリケーション)しておき、それを現場で組み立てる住宅のことです。主要素材によって、木質系、鉄骨系、コンクリート系などがあります。現場で加工・施工する住宅に比べ、品質が均一で生産効率が高く、工期も短縮できます。
文教地区《ぶんきょうちく》
 都市計画で定める特別用途地区のひとつです。教育や研究、文化活動をする上で、環境の悪化をもたらす施設をつくらないよう規制しています。主にはパチンコ店、バー、映画館、劇場、モーテルなどの建築を制限していることが多いです。
分筆《ぶんぴつ》
 1筆の土地を分割して2筆以上の土地にすることをいいます。
 所有者(登記名義人)は自由に分筆登記の申請をすることができます。但し合筆は特に測量を要しませんが、分筆は測量を行う必要があります。尚、合筆と異なり、所有権、地役権以外の権利の目的となっている場合であってもすることができます。但し、その権利が担保権であるときは分筆によって自動的に共同担保となります。
 分筆された土地の地番は分筆前の土地の地番に支号(枝番号)を付して定められます(10番の土地を2筆に分筆したときは10番1・10番2というように)。 原則として一度使われている支号は再度使うことはできず、登記されている最後の支号の次の番号が付されます。
 
壁面線《へきめんせん》
 特定行政庁が街区内における建築物の位置を整え、その環境の向上を図るため、公開による聴聞および建築審査会の同意の手続を経て指定します。壁面線が指定されると建築物の壁もしくはこれに代わる柱または高さ2mを超える門もしくは塀は、これを越えて建築してはならないこととされますが、例外として、地盤面下の部分または特定行政庁が建築審査会の同意を得て許可した歩廊の柱については制限が及びません。
 なお、高度利用地区、地区計画などの都市計画において定められる「壁面の位置の制限」は、規制の内容はほぼ共通しますが、別の制度です。
弁済《べんさい》
 債務者が、債務の本旨に従った給付をなして、債権を消滅させることです。この給付の内容は契約によって異なり、金銭・特定の物の引渡しなど種々です。債務者は、弁済をなすにあたり、とくに債務を消滅させようとする意思(弁済意思)は必要ではなく、債務の内容である給付がなされることによって、債権者が満足を得るという客観的な事実があればよいです。弁済は第三者でもできますが、債務の性質からできないもの(例:肖像画を書く債務)や、当事者が反対の意思を表示したときはできません。また債務者の意思に反して第三者は弁済はできませんが、正当の利益のある者(例:物上保証人)は債務者の意思に反しても弁済できます。弁済を完了するために、債権者の協力を必要とするときは、債務者はまず自らできることをして、債権者の協力を待たなければなりません。
変動金利《へんどうきんり》
 民間金融機関で主に使われる住宅ローンで、金融情勢の変化によって、返済途中で金利が変わるものです。金利の見なおしは年に2回行われますが、返済額は5年間変わらず、この間返済額に占める元金と利息の割合が変わります。金利が差張れば元金の割合が増え、支払利息総額が減ることになります。5年に1度、返済額を見直しますが、新しい返済額はそれまでの返済額の1.25倍を超えないなどと決められています。
 
拇印《ぼいん》
 印鑑を押捺するのに代えて、指先に朱肉等をつけて押すことです。親指や人差し指で行うことが多いです。左右どちらの手でもよいでしょう。
防火地域《ぼうかちいき》
 都市計画の地域地区のひとつで、市街地の火災の危険を防除するために定められる地域です。防火地域内では階数が3以上または延べ面積100uを超える建築物は原則として耐火建築物とし、その他のものは耐火または簡易耐火建築物としなければならないこととされています。ただし、延べ面積が50u以内の平屋建ての付属建築物で、外壁および軒裏が防火構造のものなどについては制限外とされています。また、防火地域内では、建築物の屋根、開口部の戸、外壁などについて防火構造にするなど防火上の観点から規制がされています。なお、防火地域内の耐火建築物については、建ぺい率が緩和されています。
法定外公共物《ほうていがいこうきょうぶつ》
 法定外公共物とは「現実に通路、水路等として公共の用に供されているものの、道路法、河川法、下水道法等のいわゆる公物管理法の適用又は準用のないもの」をいいます。
 代表的な例として、里道・認定外道路・赤線等と呼ばれる、一般国道・都道府県道又は市町村道以外の道路と水路、普通河川・青線等と呼ばれる一級河川・二級河川又は準用河川以外の河川、また、沼やため池があり、さらに、海や海浜地(海岸保全区域内を除く)も法定外公共物として分類できます。
保証金《ほしょうきん》
 賃貸借契約時に賃借人から家主に支払われるもので、「敷金」と同じ意味合いをもちます。関西では一部の地域を除き「保証金」という場合が多いです。退去時には、ここから敷引きが差し引かれて返還されます。
保証書《ほしょうしょ》
「Q.権利証を無くしてしまいました。再発行してもらえますか。」へリンク
ホルムアルデヒド《ほるむあるでひど》
 人体に有害な化学物質のひとつです。これが住宅に使われる仕上げ材や下地材、接着剤等に含まれていると、空気中に拡散し、新築後しばらくの間は、目がチカチカしたり、めまいや頭痛、皮膚障害などが起きる「シックハウス症候群」を起こします。現在では、ホルムアルデヒドを含まないか含有量の少ない建材等の改良が進められています。

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間口《まぐち》
 建物の正面(通常は玄関のある側)の長さ(幅)のことです。「奥行」に対していいます。
間口狭小《まぐちきょうしょう》
 画地条件のひとつです。宅地の街路に接している距離を間口といい、宅地を有効に利用するためには、その地域の標準的な建物を建築できる以上の間口を有していることが必要とされ、これ未満の間口の宅地は、その狭小度に応じた減価が生じます。同じ狭小間口でも、商業地域、住宅地域、工業地域の順に、減価率は大きく異なります。鑑定評価では、標準的画地の間口距離と比較した狭小度の度合いにより、減価率を判定しています。路線価式評価法では、地域別・奥行距離別に補正率を定めた間口狭小補正率表により、減価率を算定しています。
抹消登記《まっしょうとうき》
 既存の登記が実体上の原因を失ったとき、その登記を抹消するために行う登記で、この場合抹消の対象は既存の登記の全部であり、既存登記の一部の補正にとどまる変更登記とは異なります。抹消登記の原因である既存登記の実体上の原因の欠如は、既存登記の登記前から欠けていた場合(たとえば、所有権移転登記の原因である売買契約が当初から無効であった場合等)と、既存登記の登記後に原因を欠くに至った場合(抵当権設定登記に関し、被担保債権全額の弁済があった場合等)の両方を含みます。抹消登記の方法は、登記簿に抹消すべき既存登記を抹消する旨の登記をし、かつ、抹消すべき登記を朱抹することとされています。また、抹消登記を抹消するための抹消登記は認められず、この場合は抹消回復登記によるべきこととされています。
 
未線引き《みせんびき》
 「線引き」とは、都市計画区域を、市街化区域と市街化調整区域に分けることで、それが未だされていない区域のことを「未線引き都市計画区域」といいます。市街化区域と調整区域に線を引くことで、土地の利用方法が決定的に異なることになります。
未登記建物の売買《みとうきたてもののばいばい》
 未登記建物とは、建物の保存登記のされていない建物で、建築中で登記の対象となり得ない(未完成建築物)ために登記が存在しない場合と、建築は完成していますが所有者が保存登記を怠っている場合とがあります。前者の場合には、土地の一部に過ぎないので、建物として独立して売買の対象とはなり得ません。後者の場合には、登記がなくても土地とは独立した不動産として取り扱われるので売買の対象となり得ます。こうした場合、買主は売主に対して保存登記をした上で、移転登記をするよう請求できます。さらに買主も、不動産登記法に従い、みずから保存登記をなし得ます。
認印《みとめいん》
 個人の印章で実印でないものです。認印に対しては印鑑証明書が交付されることはないため重要な取引に使用されることは少ないようです。1人で数個の認印を有しうるので実印ほど重んじられませんが、押印の法律的な効力は基本的に実印と同じです。 
→対義語:実印
未払い利息《みばらいりそく》
 変動金利型住宅ローンで金利が上昇した際に、返済額に占める利息分が増え、定められた返済額を上回ることで未払い(金融機関からみれば未収)分が生じることです。変動金利は、金融情勢に合わせて金利が変動する為、返済額に占める元金分と利息分の割合が変わります。ただし、5年間は返済額は一定なので、金利が上昇すると、未払い利息が生じます。
民法《みんぽう》
 形式的にいえば、私法の一般法、実質的にいえば、市民の日常生活関係、つまり財産的生活関係と家族的生活関係を規律する法律(前者を財産法、後者を家族法といいます)です。
 市民間の生活上生じた紛争を解決するルールです。民法の法源の中心をなすのが、民法典という明治31年に施工された成文法です。第2次大戦後、日本国憲法の施工に伴い、家族法(親族法・相続法)の部分が全面改正されました。その後も数回の部分的改正が行われて今日に至っています。民法典のほか、民事特別法や慣習法も民法の法源として重要です。民法の目的は、市民相互の生活関係を円滑にし、ひいては調和ある社会を形成・維持するところにあります。
 
無効《むこう》
 法律行為が成立した当初から、法律上当然に効力が発生しないことが確定していることです。無効は原則としてすべての者に対し主張することができます(絶対的無効)。ただし、例外的には無効の効果を一定の第三者に対しては主張できない場合もあります(相対的無効)。無効の主張はいつまでもこれをすることができ、時の経過によって影響を受けることはありません。また、ある法律行為が無効であることは、何人からでもこれを主張できます。もっとも、解釈上特定の者のみに、無効の主張が許されるとされる場合も有ります(錯誤による無効の主張は錯誤者にだけ許されます)。
無道路地《むどうろち》
 画地条件のひとつで、道路に接していない画地をいいます。民法で袋地といわれている土地の大部分が、この無道路地にあたります。民法の袋地には囲繞地通行権があり、この権利にもとづいて公路までの通路を開設することができます。通路が開設された後は、鑑定評価上の袋地となり、袋地としての評価額から通路開設のための土地取得費用を控除した価額を基にして評価すればよいこととなります。なお、囲繞地通行権により道路(路地状部分)の開設が認められる場合も、その間口が建築基準法等の要件を満たす場合と、この要件を満たさない場合とがあります。
 
滅失登記《めっしつとうき》
 登記の目的である不動産が滅失(物理的に存在しなくなった状態)した場合に行う登記です。これによりその不動産の登記用紙は閉鎖されます。
 土地の場合は滅失という事態は海没や、河川敷の変更等極めて稀ですが、建物の場合は取壊し・火災による消失等、滅失登記の例は頻繁にあります。
 この登記は所有権登記名義人の単独申請(共有の場合はそのうちの一人からでも)でできますが、登記上第三者の権利の目的となっている場合は、その権利者の承諾を得ておいた方がよいでしょう。
 
申込証拠金《もうしこみしょうこきん》
 もっぱら一般消費者を対象とした宅地建物取引において、宅地建物の購入希望者が、売買契約の交渉の順位確保および購入意思の表示のために、売主または売主を代理または媒介している宅建業者に交付する金員をいいます。申込証拠金を交付した購入希望者は、他の競合する購入希望者に優先して契約交渉をすることができます。通常交付される金額は5万円から10万円程度で、売買金額に比例して高額になることはありません。交付は売買契約の交渉が開始された後の比較的間がない時期に行われるのが通常です。
 申込証拠金を交付した後に、購入希望者が物件購入の意志をなくした場合には、契約に関する交渉を打ち切って、交付した相手方に申込証拠金の返還を請求することになります。この場合、申込証拠金は購入希望者の順位確保などのために交付された金員である以上、売主または宅建業者は特別の合意がないかぎり、申込証拠金の返還義務を負うものと考えられます。
モジュール《もじゅーる》
 基本寸法、基準単位のことです。日本建築の「尺」「間(けん)」もモジュールのひとつです。これまで、日本では、家を建てるときのモジュールを約90cmとすることが多かったのですが、現在の住居にこのモジュールを当てはめると、廊下が狭くなって車椅子が通れないなどの問題が生じます。そこで新たに1mを基本寸法とする「メーターモジュール」が採用されつつあります。
持分《もちぶん》
 共有関係において持分という場合には2つの意味があり、第1は同一物の上に成立する他の所有権によって制限される所有権で、持分権と同義であり、第2は各共有者の制限された所有権の互いに制限し合う割合を意味します。第2の意味での持分は法律の規定、または共有者の意志表示により定まり、不明の場合は相等しいものと推定されます。各共有者は共有物の全部につきこの持分に応じた使用をなしえますし、この持分に応じて管理の費用などの負担を分担します。なお、不動産を共有する場合は必ずその持分を登記しなければなりません。
持分権《もちぶんけん》
 共有の場合に、各共有者が相互に他を制限しながら同一共有物の上に有する所有権です。持分ともよび、民法では持分権の言葉は使いません。所有権ですので、所有権に関する一般規定の適用を受けます。持分権は各共有者が単独で自由に譲渡し、担保に供し、放棄することができますが、組合財産、相続財産のように合有的性質を有する財産についてはその処分について制限を受けます。また各共有者はその持分権にもとづいて、他の共有者に対しては持分確認の訴え、持分の登記請求権、物上請求権を行使できますし、第三者に対しても単独で物権的請求権を行使するなどできます。
盛土《もりど・もりつち》
 相対的に低い在来地盤上に、土砂などを盛り上げる作業、あるいは盛り上げた土構造物そのものをいいます。
 盛土は、その用途に応じて要求される品質を満足するように、盛土材料を適切に選択肢、締め固め程度および盛り立て速度を管理することが重要です。盛土された地盤を利用する場合には、盛土部とその下層の在来地盤に対する、破壊、沈下に対する検討を行う必要があります。なお、盛土に対応する語としては切土があり、起伏地から平坦地を造成するためには、切土と盛土が組み合わされて、土砂運搬量を最小化するように施工されます。

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屋根《やね》
 屋根は、建築物の形や用途によって、いろいろな形があります。主な形状は「片流れ屋根」「切妻屋根」「腰折れ屋根」「方形屋根」「寄せ棟屋根」「入母屋屋根」「越屋根」「陸屋根」などがあります。
入母屋(いりもや) 上部が「切妻屋根」、下部が「寄棟屋根」のようになっている屋根
片流れ(かたながれ) 1方向だけに勾配のある最も単純な形の屋根。比較的規模の小さな山荘や付属棟の屋根、物置などに見られます
切妻(きりづま) 本を開いて伏せたような形をしている屋根で、わが国で最も代表的な屋根形式です。2方向へ雨水が流れるシンプルな形のため、建築費も安くすみます。
方形(ほうぎょう) 中央の1点を頂点として四方に傾斜する4つの面で構成する四角錐のような形の屋根です。
寄棟(よせむね) 4方向の勾配で構成される屋根です。切妻屋根のような裏側の壁がありません。端正な外観となります。
 
ユニット系プレハブ住宅《ゆにっとけいぷれはぶじゅうたく》
 ルームサイズの直方体のユニットを工場で生産し、それを現場で組み立てるというユニット工法を用いたプレハブ住宅のことです。キッチンをはじめほとんどの設備類も工場で装備されます。工場生産化率は80%で、群を抜いています。
 このユニット系は他の工法に比べ工場の作業量の多いのが特徴で、品質が安定していて、工期も30〜40日とプレハブ住宅の中では最も短いです。したがって、現場の作業工程の長期化によって起こる工事ミスの可能性も減り、人件費などのコストも抑えることができます。建て替えなどの場合には、仮住まいの経費の節約にもなります。また、ユニットとユニットの接合が簡単なことから増築も容易で、将来的なハウスプランが立てやすいです。
 公庫の構造区分は、簡易耐火構造です。
ユニット工法《ゆにっとこうほう》
 プレハブ住宅の一種で、住宅の一部分(ユニット)を部屋単位で工場で作り、現場へ運び、組み立てる工法のことです。現場での作業量が少なく、工期が短くてすみます。完成後の間取の変更は困難です。
輸入資材住宅《ゆにゅうしざいじゅうたく》
 日本政府の輸入促進対策から、施工例を増やしているのが輸入資材住宅です。外国から輸入した木材や建具などを使って建てる住宅のことで、資材の大部分を輸入品にした場合「輸入資材住宅」ではなく「輸入住宅」と呼ばれます。
 輸入資材住宅および輸入住宅は、建売住宅にも徐々に増加しています。日本製に比べ、断熱性・防音性が高いこと、割安なことなどをセールスポイントにしています。
 
容積率《ようせきりつ》
 土地面積に対する建築物の延べ床面積の割合を容積率といいます。道路など公共施設の整備状況に応じて建築物の規模がバランスよくて、良好な市街地形成を促すため、都市計画区域内では用途地域の種別や前面道路の幅員によって、容積率の最高限度が制限されています。
 たとえば、容積率150%と定められた地域であれば、100uの土地の延べ床面積150uまでしか建てられません。
用途地域《ようとちいき》
 都市の土地利用計画のひとつで、建築できる建物の種類、用途、規模を地域別に制限することで、建物によって建てられる地域と、建てられない地域とを市街化区域の中で決めたものです。周辺環境を知る目安にもなります。
 平成4年に都市計画法が改正され、用途地域はそれまでの8種類から、以下の12種類になりました。

@第一種低層住居専用地域:低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域。
A第二種低層住居専用地域:主として低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域。
B第一種中高層住居専用地域:中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域。
C第二種中高層住居専用地域:主として中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域。
D第一種住居地域:住居の環境を保護するため定める地域。
E第二種住居地域:主として住居の環境を保護するため定める地域。
F準住居地域:道路の沿道としての地域の特性にふさわしい業務の利便の増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するため定める地域。
G近隣商業地域:近隣の住宅地の住民に対する日用品の供給を行うことを主たる内容とする商業その他の業務の利便を増進するため定める地域。
H商業地域:主として商業その他の業務の利便を増進するため定める地域。
I準工業地域:主として環境の悪化をもたらすおそれのない工業の利便を増進するため定める地域。
J工業地域:主として工業の利便を増進するため定める地域。
K工業専用地域:工業の利便を増進するため定める地域。

 

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緑化協定《りょっかきょうてい》
 都市計画区域内における相当規模の一団の土地または道路、河川等に隣接する相当の区間に渡る土地(これらの土地のうち、公共施設の用に供する土地その他の政令で定める土地を除きます)の所有者および建築物その他の工作物の所有を目的とする地上権または賃借権を有する者が、市街地の良好な環境を確保するため、その全員の合意により市町村長の認可を受けて締結する緑化に関する協定です。樹木等の種類と植栽する場所、かきまたはさくの構造、協定の有効期間、違反した場合の措置などを定めます。住民の自主的な意志による緑化を制度化したもので、都市緑化の有効な方策のひとつです。
 
 
礼金《れいきん》
 種々のものが含まれますが、権利金そのものが礼金と称されることもあります。これは、権利金をとると譲渡権利権が付着する恐れがあるので、権利金とは明瞭に性格を異にするものとするためです。明渡しの際返還されることはありません。
連帯債務《れんたいさいむ》
 複数の債務者がひとつの債務を連帯して負担することです。
 債権者は、全部の弁済を受けるまで、債務者の誰に対しても自由に弁済の請求ができますが、一人が全部弁済すれば他の債務者の債務が消滅します。例えば、夫婦二人が連帯債務者となって銀行から1000万円の融資を受けた場合、1000万円を完済するまでは夫も妻もどちらも1000万円を返す義務を負い、銀行はどちらに対しても返済の請求ができます。しかし、どちらかが1000万円を返済すれば、その時点で、もう一人が負っていた返済義務も消滅します。公庫融資等を借り入れる場合、収入合算をすれば、連帯債務者となることが条件となっています。
連帯保証《れんたいほしょう》
 主たる債務者と連帯して債務を負担する保証です。連帯保証の効力は強力で連帯債務に匹敵しますが、附従性を有する点で連帯債務と異なります(したがって、主たる債務者について生じた事由は原則としてすべて連帯保証人に効力を及ぼします)。また、普通の保証に比べて連帯保証人には保証人固有の抗弁権(催告の抗弁権、検索の抗弁権)がなく、連帯保証人に生じた主たる債務者に効力を及ぼすことがあります(連帯保証人に対する請求、連帯保証人と債権者間の更改または連帯保証人の相殺、連帯保証人と債権者間の混同は、債務者に効力を及ぼします。
 
ローン《ろーん》
 住宅等の購入者が、その購入資金を銀行などの金融機関から、長期間の分割返済を条件として借り入れることです。公庫融資や年金融資などもこれにあたります。
ローン特約《ろーんとくやく》
 不動産の購入にあたって、買主が予定していたローンの借入が一定期間内に利用できない場合に、売買契約を白紙に戻せることをうたった特約のことです。あらかじめ利用する予定だったローンの種別、金利、手続の期限などを明らかにした上で、その旨を契約書に盛り込みます。白紙解除すれば、それまで支払った代金はすべて返してもらえます。
ログハウス《ろぐはうす》
 いわゆる丸太小屋のことです。しかし、日本では消防法などの関係で、一般の住宅地に住宅として建設することはできません。外国のようにムードあふれるログハウスは、別荘地なら建設は可能です。一般住宅では、丸太の代わりに角材を使い、消防法の定める処置を施したものなら建設できるようです。このように角材を使ったログハウスを角ログハウスといいます。ムクの木をふんだんに使うために、安価な輸入木材を使うのが普通です。
 夏涼しく、冬暖かい特徴がありますが、相当量の木材を必要とします。しかし、カラマツやヒバなどの材料や、杉と桧の間伐材を使えば比較的安くできるかもしれません。日本でも奈良東大寺の正倉院などに現存、校倉造として知られています。
路線価《ろせんか》
 相続税などの課税標準になる土地の価格で、国税庁が公示価格や売買実例を参考にして価格を定めます。路線ごとに、宅地の価格と同一と認められる土地を指定し、そこの1uあたりの評価額が路線価となります。
路線価方式は、道路ごとに1u当たりの路線価が千円単位で定められており、それに土地の面積を掛けると評価額を出すことができます。 この場合、土地の位置や形状などに応じて評価額を調整することになっています。

ロフト《ろふと》
 もともとは倉庫の意味です。天井を高くとって、部屋の一部を2層式にしたものを指します。はしごがついていて、昇り降りします。寝室、書斎、収納スペースといろいろな使い方ができ、賃貸のワンルームマンションによく見られます。

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割印《わりいん》
 二つ以上の独立した文書について、それら文書間の同一性や関連性を示すために、二つの文書にまたがって押印することです。必ずしも署名印と同一の印でなくてもよいでしょう。
 例として領収書とその控えにする割印があります。
割増融資《わりましゆうし》
 基本融資額に加えて受けられる融資のことで、公庫や年金などに公的融資に設けられています。「はじめてマイホーム加算」「ゆったりマイホーム加算」「生活空間倍増緊急加算」のほか、高齢者・心身障害者と同居する住宅に対する割増、二世帯同居や子供と同居する住宅への割増などがあります。
ワンルーム《わんるーむ》
 マンションの間取りのひとつで、キッチンと浴室、トイレを備えた一部屋という間取りです。居室部分の広さは6畳大から10畳大のものが一般的です。ワンルームに近い間取りをアメリカで探すとスタジオタイプがあります。その広さは70uや80uは当たり前です。ときには100u以上になることもあります。日本でも、広いワンルームを販売するとき、「普通とは違う」という意味をこめて「スタジオタイプ」と呼ぶことがあります。

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土地の地目認定基準
建物の種類認定基準
建物の構造(構成材料)認定基準
建物の構造(屋根材)認定基準
所有権証明情報の添付基準
用語集
主要関係法令集
店舗イメージ
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